Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Типичные ошибки заемщика при оформлении и погашении ипотеки

При правильном подходе к оформлению и погашению ипотеки такой кредит становится хорошим вариантом покупки жилья, когда для этого нет полной суммы денег. Но часто заемщики совершают ошибки, которые делают ипотеку наоборот кабальным кредитом. О таких ошибках пойдет речь далее. Знание их позволит потенциальному заемщику максимально грамотно подготовиться к оформлению и погашению кредита.


13 ошибок при оформлении и погашении ипотеки:
1. Брать кредит в первом же банке
Как-то заладилось у граждан идти за кредитом в самый известный банк, самый разрекламированный или самый ближайший к дому. На самом деле ипотеку готов выдать очень многие организации. А заемщик имеет право подать несколько заявок, а потом уже выбирать из одобренных.

Почему нужно изучать максимум предложений? Дело в том, что условия везде разные. Один банк предлагает ипотеку под 9%, а другой – под 8.7%. Небольшая разница? Если взять ипотеку на 30 лет и сумму в 3 000 000 р., то разница в переплате процентов составит 230 т. р.

Также разные банки имеют свои опции для снижения процента. Например, наличие вклада, «зарплатной» карты, подача заявки в электронном виде, крупный первый взнос, внутренние льготы банки и т. д. Кто ищет – тот найдет. При тщательном изучении максимума предложений можно будет найти наиболее выгодный вариант.


2. Не изучать программы господдержки
Еще более выгодную ипотеку можно оформить, если воспользоваться льготной программой кредитования, которых сразу несколько. Вот только далеко не все заемщики знают о них. Хотя, например, льготная ипотека под 7% доступна очень многим гражданам. Чтобы не упустить возможность оформить ипотеку со льготами, следует изучить программы господдержки, в том числе и в своем регионе.


3. Не копить деньги на первый взнос
Ошибка типичная, то без нее иногда никак не обойтись. Сразу стоит запомнить, что чем больше сумма первоначального взноса, тем лучше. Во-первых, многие банки при наличии крупного первого взноса готовы предложить ипотеку по сниженной ставке. А разница даже в 0.5% при долгосрочной ипотеке окажется существенной.

Во-вторых, если первый взнос большой, то сумма кредита уменьшается. Комбинация из малой суммой и низкой ставкой дает возможность выбрать сравнительно короткий срок погашения при сохранении более или менее посильного для многих ежемесячного платежа. Это позволит в итоге сэкономить существенную сумму денег на переплате процентов.


Проблема только в том, что не у всех есть возможность длительное время откладывать деньги для накопления крупного первоначального взноса. Если нет места для жительства, то придется снимать жилье. Это траты, из-за которых много денег откладывать на ипотеку не получается.

Поэтому может уйти не один год, чтобы собрать первый взнос в размере 20-30%. В помощь будущим заемщикам тут выступает накопительный счет в банке с начислением процентов, либо ИИС, через который можно купить облигации с более высокими купоном. Вместе с налоговым вычетом облигации на ИИС могут принести неплохой пассивный доход.


4. Брать кредит для первоначального взноса
А вот брать кредит для крупного первого взноса – не лучшая идея. Во-первых, ипотеку могут не одобрить, если у человека уже есть кредит. Во-вторых, нагрузка на бюджет заметно увеличивается, ведь будет гасить и ипотеку, и потребительский кредит в течение нескольких лет. Выгоды не будет, так как процентная ставка по потребительскому кредиту выше.


5. Не предоставлять справку о доходах
Многие банки готовы одобрить ипотеку без справки. Некоторые люди этим пользуются. Причины разные:
• Неофициальное трудоустройство.
• Нет возможности получить справку быстро, а кредит уже нужно оформить.
• Нежелание долго собирать документы.
Но следует знать, что кредит без справки в большинстве случаев обходится дороже. Банк может «накинуть» за отсутствие подтверждения дохода примерно 0.5%. А в случае с ипотекой это будет существенной разницей.


6. Выбирать очень длительный срок погашения
Это тоже часто является вынужденным действием. Чем дольше срок, тем меньше сумма ежемесячного платежа. Так как доходы большие не у всех граждан, то большинство людей просто не могут себе позволить оформить краткосрочную ипотеку. Но стоит знать, что большая процентная переплата бывает не столько из-за ставка, сколько из-за длительного срока кредитования.

Тут могут помочь действия из начала статьи: накопление крупного первого взноса и изучения максимума банков для поиска кредита со сравнительно низкой ставкой. Смягчение этих условий позволит заемщик выбрать более короткий срок погашения.


7. Покупать полисы страхования в банке
При ипотеке есть обязательный полис страхования и добровольные. Нельзя отказаться от страхования залога. Однако заемщик не обязан покупать его в тех компаниях, которые предлагает сам банк. Часто кредиторы продвигают услуги партнеров, за что получают свой процент. А вот условия у таких партнеров в лице страховых компаний могут быть не особо выгодными.

Заемщик имеет право выбрать страховщика самостоятельно. Это позволит спокойно изучить разные варианты, чтобы найти наиболее выгодный и дешевый.


8. Отказываться от страхования жизни
Страхование жизни и здоровья обязательным не является. Однако почти все банки после отказа от полиса увеличивают базовую процентную ставку на 1-2%. При долгосрочной ипотеке такая разница отнимет у заемщика больше денег, чем экономия после отказа от полиса.

Лучше не отказываться от страховки сразу. Следует, как говорилось выше, самому изучить разные предложения и купить полис. Также после этого уменьшаются и риски заёмщика, ведь при наступлении ряда страховых случаев будет возможность получить денежную компенсацию для погашения кредита.


9. Игнорировать досрочное погашение
Никто не запрещает вносить платежи вне графика. Т. е. если есть свободная сумма, то ее можно направить в счет досрочного погашения. Оно бывает как полное, так и частичное.

Во втором случае на внесенную сумму уменьшится «тело» кредита. Соответственно, произойдет перерасчет. Тут заемщик имеет право выбрать один из двух вариантов:
• Уменьшение суммы ежемесячного платежа. Так как после досрочного погашения размер задолженности стал меньше, то сократится и сумма ежемесячного платежа. Также уменьшается итоговая процентная переплата.
• Уменьшение срока погашения. Размер ежемесячного платежа сохраняется. Зато будет короче срок кредитования.

Во втором случае будет возможность сэкономить на переплате процентов больше денег, ведь чем меньше срок, тем и меньше проценты успеет начислить банк.


10. Не думать о рефинансировании
С годами процентные ставки могут упасть на рынке, что даст возможность заемщику рефинансировать кредит и сэкономить в итоге на процентной переплате. Например, брал ипотеку человек под 15%, а через пару лет появилась льготная программа под, пусть, 6%.


11. Бегать от банка
Во время погашения кредита могут возникнуть финансовые проблемы, из-за которых заемщик больше не может возвращать деньги банку вообще или в полном объеме. Стоит помнить, что недвижимость в залоге. Значит, остается риск потери жилья при невыполнении долговых обязательств. Также пострадает кредитная история из-за просрочек.

Поэтому скрываться от банка, сбрасывать звонки не стоит. В итоге жилье все равно отберут для продажи на торгах. Это возможно, когда срок просрочки превысил 3 месяца, а сумма – 5% от цены объекта.


Проблему можно решить, если не бегать от банка. Заблаговременно до первого просроченного платежа следует обратиться в банк за реструктуризацией. При наличии уважительной причины и подтверждающих документов можно будет легко добиться реструктуризации. К примеру, попросить пролонгации, если доход заемщик снизился.

Пролонгация способствует уменьшению суммы ежемесячного платежа. Либо попросить отсрочку (кредитные каникулы), чтобы временно вообще избавиться от необходимости вносить платежи в счет погашения. Пока действуют каникулы, будет возможность исправить свое финансовое положение и предложить погашение в прежнем режиме.


12. Думать, что после продажи недвижимости заемщику вернут много денег
Тут тоже нужно учитывать, что первые годы при аннуитетной схеме гасятся практически только проценты. Если лишиться жилья на ранних этапах, то можно уйти в минус.
Во-первых, задолженность уменьшится незначительно. Во-вторых, на торгах обычно заложенная недвижимость уходит заметно дешевле реальной стоимость. Т. е. денег едва хватит, чтобы вырученными с продажи деньгами погасить задолженность.
В итоге заемщик уходит в минусах, так как он уже отдал первый взнос (а это сумма от 10%) и выплатил часть процентов банку.


13. Делать перепланировку
После покупки жилья многие люди начинают делать ремонт, в том числе с перепланировкой. Однако без согласования с банком лучше этого не делать. Проблема в том, что изменения могут негативно повлиять на рыночную стоимость недвижимости. Так как оно находится в залоге у банка, то кредит напрямую заинтересован в сохранности цены. Чтобы не было проблем, сначала требуется согласовать проведение перепланировки с банком.