Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Ипотека – лучший кредит для покупки жилья: доказываем это

Фото новостройки Новосибирска
Когда нет денег для покупки жилья, то решением жилищного вопроса может стать ипотека. Это долгосрочный кредит на покупку жилья под его же залог. Эти особенности многим людям и не нравятся. Из-за длительного срока оказывается огромной процентная переплата. А залог приводит к длительному обременению.


Услышать можно всякое: «кабала», «бремя», «рабство». На самом деле ипотека не так страшна. Во-первых, если нет полной суммы для покупки недвижимости, то альтернатив не так много. Во всяком случае, такой кредит в большинстве случаев оказывается выгоднее аренды. Во-вторых, при грамотном подходе есть возможность значительно сократить процентную переплату.
Почему ипотека лучше аренды
Тут сразу несколько аргументов:
• Плата за свое жилье.
• Защита от роста стоимости жилья в перспективе.
• Фиксированный платеж.

И при ипотеке, и при аренде человек платит «дяде». В одном случае он платит владельцу жилья за аренду, в другом – банку (проценты по ипотеке). Но в первом случае заемщик платит еще и за свое жилье. Т. е. платеж состоит из «тела» кредита и процентов. Если съемщик просто отдает деньги за право проживания, то заемщик еще и платит за свое купленное жилье.


Недвижимость оформляется в собственность. Поэтому без причины заемщика выгнать не смогут из своего жилья.

Минус ипотеки в риске потери жилья. Конечно, если не платить за аренду, то съемщика тоже «попросят». Но финансовые потери будут меньше, чем при изъятии и реализации ипотечного жилья.

Заемщик покупает недвижимость по текущей цене. Поэтому он получает преимущество перед съемщиком. Второй планирует снимать жилье и копить деньги для покупки недвижимость в будущем. Но она с большой вероятностью с годами будет дорожать. Поэтому в итоге он потратит заметно больше денег, чем заемщик, который купил объект сразу.

Фиксированный платеж по кредиту защищает заемщика от роста арендной ставки. Договор подписан, процентная ставка установлена, ежемесячный платеж зафиксирован. За весь период погашения кредита заемщик будет вносить одну и ту же сумму, которую банк увеличить не может.


Грамотный подход к оформлению и погашению
Тут важно накопить крупный первый взнос. Не у всех есть возможность ждать и копить. Но все равно ежемесячный платеж за аренду меньше платежа по ипотеке. То есть если человек планирует оформить ипотеку, то его бюджет позволяет платить больше. Значит, у него будут оставаться деньги (после оплаты аренды) для решения жилищного вопроса. Их и следует откладывать на накопительный счет в банке.

Это очень важный совет. Во-первых, чем больше сумма первого взноса, тем меньшую сумму возьмет человек в кредит. Во-вторых, меньшая сумма кредита позволит выбрать более короткий срок кредитования. В-третьих, крупный первый взнос часто дает возможность получить кредит с низкой ставкой.

Здесь целая цепочка, где все связано. Крупный первый взнос и сравнительно низкая ставка позволят подобрать такие условия кредитования, из-за которых удастся много сэкономить в итоге.


Как работает цепочка
Большой первый взнос – меньшая сумма кредита и процентная ставка. Меньшая сумма – возможность выбрать сравнительно небольшой срок кредитования, исходя из своего дохода и размера ежемесячного платежа. А это напрямую влияет на общую сумму процентной переплаты.

Например, Алексей после всех ежемесячных трат на жизнь способен выделять 30 000 рублей на решение жилищного вопроса. Он решает взять квартира за 4 млн рублей с первым взносом в 500 000 р. т. е. в кредит об берет 3.5 млн рублей на 30 лет под 10%. В данном случае размере ежемесячного платежа составляет как раз 30 тыс. рублей, как и планировал Алексей. За 30 лет он заплатит в качестве процентов банку 7.557 млн рублей.


Еще Алексей может не спешить с оформлением ипотеке и свои 500 рублей вложить через ИИС в гособлигации, а в конце года еще получить налоговый вычет. Также известно, что аренда обходится дешевле, чем ипотека. Грубо говоря, снимать квартиру ежемесячно дешевле, чем вносить платежи по долгосрочной ипотеке на это же жилье. Это значит, что Алексей может снимать квартиру и часть денег откладывать. Пусть, Алексей каждый месяца откладывал по 10 000 рублей все на тот же ИИС в покупку гособлигаций с купоном в 12%.


За счет этого через год накопления вместе с налоговым вычетом составят уже больше 780 т. р. А через 2 года – больше 1 000 000 р. Уже с таким крупным первым взносом Алексей сможет оформить ипотеку по немного сниженной ставке. И сумма кредита будет ниже. Допустим, он делает первый взнос и оформляет кредит в размере 3 млн рублей под 9%. Для него тогда ежемесячный платеж составит 24 т. р. Хотя Алексей знает, что может без проблем каждый месяц платить и по 30 000 р. Он начинает «подгонять» параметры кредита под свои возможности и останавливается на сроке не в 30 лет, а в 15 лет.



В таком случае ежемесячный платеж как раз снова будет в размере 30 т. р. Однако общая переплата процентов на весь срок снижается 2.477 р. Выгода должна быть понятна всем. Во-первых, срок кредитования сокращается в 2 раза. Во-вторых, отдавать банку придется не 7.5 миллионов рублей, а 2.5.

Важно: это условный пример, чтобы читатель мог понять плюсы накопления крупного первоначального взноса. Но всегда нужно учитывать, что может поменяться стоимость жилья на рынке и процентная ставка по ипотеке.


А теперь сравнение с арендой
Плюсы ипотеки перед арендой:
• Жилье в собственности. Хозяева не запретят заводить животных, детей, устраивать вечеринки и не «попросят» с насиженного места без причины.
• Возможность получения налогового вычета.
• Фиксированный платеж в отличие от аренды, где ставки с годами могут расти.
• Защита от удорожания жилья.

Логика сторонника аренды тоже понятна. Они хотят снимать жилье и копить на покупку. Это имеет смысл в краткосрочной перспективе, как описывалось выше, для накопления крупного первого взноса. Если же копить очень долго, то может случиться одна неприятная ситуация – гонка за ценами.


Сколько бы пришлось копить денег Алексею, чтобы собрать сумму для приобретения квартиры за 4 000 000 рублей? Пусть, он бы так и откладывал ежемесячно по 10 000 р. Тогда встанет вопрос о том, смог бы. Дело в том, что и плата за аренду жилья с годами может увеличиться. Если снимать квартиру дороже, то и откладывать получится меньше. И это без учета соблазна в какой-то момент отложить меньше денег, либо вообще не откалывать. Или потратить часть денег из накоплений.


Другая проблема в росте цен на недвижимость. Сравнительно недавно, в 2015 году, средняя цена квадратного метра на первичном рынке недвижимости в стране была в размере 60 т. р. Сейчас она стремится к 80 000 р. И встает вопрос: сколько будет стоить квартира, когда Алексей все же накопит те самые 4 000 000 рублей. В этом и вся гонка за ценами. Поэтому многие люди предпочитают купить недвижимость сразу и платить уже за свое жилье.