Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Что происходит на рынке коммерческой и жилой недвижимости

Возможен ли в России технический дефолт? Здесь есть несколько вариантов развития событий.


Первый вариант. Россия просто технически не может заплатить по своим обязательствам, поскольку наши западные партнеры отключили по всем фронтам и страна просто технически не может заплатить.


Второй вариант. Россия скажет: «Вы наши активы заморозили, значит и мы замораживаем ваши активы. Мы не отказываемся, но как только разморозите наши, мы отдадим, как говорится, ваши».

Третий вариант. Россия благородно продолжит выполнять свои обязательства перед кредиторами, перед третьими лицами и показывать, что в России всё нормально, ресурсов достаточно и она способна выполнять все обязательства. Надеемся таким путём наша страна и пойдёт.


Продолжим статью с разбора рынка недвижимости. Начнём с жилой недвижимости. Как мы все видим доходы населения падают, и в итоге рынок поделится на эконом-сегмент и очень супер-премиальный.

В эконом-сегменте сейчас достаточно ажиотажный спрос. Это связано с тем, что многие люди удовлетворяют свой отложенный спрос, особенно те у которых была согласована ипотека по старым процентным ставкам. Они бегают и создают некий ажиотаж. И некоторые застройщики этим пользуются и поднимают цены. А именно те застройщики, у которых хорошие продажи идут, а те, у которых продажи хорошие не идут, делают завуалированные скидки.



Тем не менее такой всплеск пока временный и многие ждут запуска новой льготной ипотеки. Как раз на днях власти озвучили, что они планируют в ближайшее время запустить льготную ипотеку. Сначала они говорили, что это будет под 10%, далее эту цифру скорректировали в меньшую сторону. Конечно, это всё поддержит строительную отрасль. Новостройки будут строиться, люди будут покупать. И это будет такой «тихой гаванью» для многих инвесторов, где можно сохранить свои накопления.

Если мы говорим про премиальный рынок недвижимости, то здесь, то же есть спрос. Поскольку, во-первых, есть отложенный спрос, во-вторых, состоятельные люди вернули свои капиталы из-за рубежа (Европа, США и Англия). Они привыкли комфортно жить и для них надо, как говорится, «гнёздышко» теперь дома обустраивать. И они идут в премиальную недвижимость.



Но здесь есть особенность, что в основном стараются покупать вторичку в отличие от эконом, где люди стараются в эконом заходить (в новостройки). Почему? Потому что переживают о том, что новые проекты будут запущены, но уже отделочные материалы будут другие. А во вторичке премиальной уже все материалы, как говорится, завезены, поклеены, приколочены. Собственно говоря, они понимают какой продукт покупают.


И также премиальная недвижимость сейчас интересна тем людям, у которых были долларовые накопления на руках, и они конвертируют свои доллары, получают большее количество рублей. И для них покупка премиальной недвижимости получается очень выгодной, по сути со скидкой 30-50%.



Также интересной особенностью на рынке премиальной недвижимости является то, что на рынок пришли покупатели из ближнего зарубежья. Это люди, которые приезжают из Казахстана и Узбекистана со своей национальной валютой, которая у них в полном порядке на сегодняшний день по сравнению с рублём, конвертируют её на рубли и покупают здесь также премиальную недвижимость с хорошим дисконтом для них. И для них получается очень выгодная сделка как на рынке городского жилья, так и на рынке загородного жилья.


Что касается будущих цен на жилую недвижимость. Мы поговорили с рядом застройщиков и получили от них следующую обратную связь. Никто из них не ждёт того, что себестоимость строительства жилья уменьшится. Почему? Потому что строительные материалы дорожают, рабочая сила дорожает, многие мигранты вообще собираются уезжать из России, поскольку работать за те зарплаты, которые сейчас предлагают уже неинтересно.



Также никто не отменял инфляционные процессы, поскольку сейчас всё-таки мы видим, что инфляция потихоньку начинает разгоняться, Центральный банк хорошо действует, будем надеяться, что так всё и будет продолжаться, тем не менее такой риск есть. Поэтому говорить о том, что себестоимость строительства уменьшится, и жильё подешевеет на сегодняшний день не стоит.


Подводя итог по жилой недвижимости, хотим ответить на вопрос. А стоит ли сейчас инвестировать в жилую недвижимость?
Всё зависит от того в какую недвижимость, где она находится, какая концепция, какая на сегодняшний день цена. Безусловно, интересно покупать квартиры, которые находятся ещё по старым ценам до всех этих подорожаний. Где покупать квартиру? Безусловно, в историческом центре в Новосибирска, а также интересно квартиры покупать в пригороде Новосибирска, куда люди теперь будут более активно ездить и отдыхать. Но там то же нужно смотреть интересные лоты, чтобы они были востребованы в аренду. И этот срок аренды был максимально длинным, а не только на два-три месяца.



Если мы говорим про покупку квартиры в Новосибирске, то надо быть очень аккуратным. Поскольку сейчас количество лотов, которые вышли в аренду стало больше. Люди стали активнее предлагать квартиры в аренду. Это связано с тем, что, во-первых, многие собственники, которые планировали продавать квартиры не хотят сейчас продавать, а просто выставляют их в аренду.

А, во-вторых, у многих людей сократилась заработная плата, а кто-то вообще лишился работы. И в связи с этим они уезжают из больших городов к себе в маленьких города, а кто-то вообще из страны уезжает. Поэтому и образовалась такая большая вакансия свободных квартир в аренду. Мы думаем, что этот вопрос временный. Очень важно по какой цене вы сейчас приобретаете квартиру. Выгодно приобретать квартиру либо по старой цене, либо с очень хорошей скидкой. На это обращайте внимание.


Рынок жилой недвижимости жил, жив и будет жить. Как мы помним, что происходило во время великой депрессии в Америке. Они запускали большие стройки и тем самым вытащили экономику из ямы. То же самое будет происходить в России. Будет запускаться льготная ипотека, будет строиться новостройки, дороги будут строиться, людям будет обеспечиваться работа и доход. И всё это вытащит нашу экономику на хорошие показатели. Поэтому не стоит пока ставить на ней крест, смотреть на неё, находить интересные объекты с хорошим дисконтом, покупать и на этом зарабатывать.

На рынке коммерческой недвижимости неоднозначная ситуация. С одной стороны, есть большой спрос на помещения формата стрит-ритейл в бюджете 30-50 млн. руб. с окупаемостью 10-12 лет, но таких помещений в продаже немного. Люди ищут хорошее помещение с классной локации и с очень надёжным сетевым арендатором. Но те кто такие помещения имеют не хотят очень быстро расставаться либо поднимают окупаемость на 13-15 лет. Поэтому сделки проходят, но очень, как говорится, немного.



С другой стороны, есть покупатели с бюджетом от 200 млн. руб., которые покупали такие большие помещения торговые. И они сейчас находятся в выжидательной позиции. Они смотрят, в сделки не заходят и говорят: «Посмотрим, как будет развиваться ситуация».
Видим также хорошие перспективы купить помещение для сдачи в аренду дисконтёрам. У дисконтёров сейчас хорошие времена. Что такое дисконтёр? Это Fix Price, Светофор, Чижик и другие. Они сейчас очень активно развиваются и открывают новые точки.

Также можно смотреть помещения, которые подойдут под Wildberries или Ozon. Эти товарищи из ритейла то же хорошо развиваются. Неплохо дела идут у компаний, которые занимаются мед услугами и анализами, к примеру, Invitro.


Также стоит обратить внимание на помещения, которые подойдут для продажи алкоголя. Сейчас неплохо дела идут у ВинЛаб и других компаний, которые занимаются продажей алкоголя. Так уж сложилось в нашей стране, что когда дела не очень хорошо в стране, то люди начинают больше злоупотреблять. Что есть, то есть.

Важный момент. При приобретении готового арендного бизнеса, помещения с арендатором или наоборот помещения без арендатора под будущего арендатор точно не стоит ориентироваться на его прошлогодние выручки. Поскольку доходы населения сокращаются, люди станут меньше покупать товаров, а значит у арендаторов будут меньшая выручка. Будет меньшая выручка, соответственно, они попросят другие арендные ставки. И на это надо обращать внимание при покупке помещения.


Расскажем отдельно о рынке загородной недвижимости. Здесь так же как и на рынке жилой недвижимость наблюдается активный спрос в эконом сегменте и есть также активный спрос в премиальном. Если говорить про эконом, то здесь в основном спрос на дома до 10 млн. руб. Люди торопятся реализовать одобренный ипотечный кредит по старой процентной ставке, а также реализовать свой отложенный спрос.

Люди планировали купить домик, но откладывали, а сейчас понимают, что строительство нового дома обойдётся намного дороже. Поэтому побежали покупать на рынок уже вторичку, поскольку понимают, что лучше купить дом сейчас, чем потом строить самим и это будет в два раза.


В премиальном сегменте всё очень логично. С одной стороны, много людей, у которых были накопления в долларах, сейчас реализуют свои давние мечты и покупают дома с хорошей скидкой. Конвертируешь, получаешь большую рублёвую массу и покупаешь дом своей мечты. С другой стороны, политики, чиновники, топ-менеджеры корпораций вернули свои капиталы в страну.

Теперь они понимают, что нескоро купят домик во Франции или в Италии и начинают потихоньку обустраивать свой уют в России. Что очень даже хорошо. Недвижимость остаётся «тихой гаванью» для сохранения и приумножения капитала. Но очень важно в такие времена покупать недвижимость по старой цене или с хорошим дисконтом.



Подводя итог скажем, что нефть, газ и металлы сейчас продаются по очень высоким ценам. В стране есть резервный фонд, сельское хозяйство, работающие производства. У нас развиваются отношения с азиатскими странами. Мы не в пустыне живём. Россия невероятно большая и богатая страна, с невероятным человеческим потенциалом. И у нас с вами есть все возможности, чтобы обновиться и жить процветающее дальше.