Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Для чего нужен риелтор при покупке новостройки

Прежде чем углубимся в рассматриваемую тему, давайте остановимся на одном любопытном факте. По данным портала Домклик, который агрегирует все ипотечные сделки Сбербанка, доля проникновения риелторской услуги (имеем в виду количество сделок, проведённых именно с помощью риелтора) составляет в московском регионе, на минуточку вдумайтесь в эти цифры — 92%. И картина по всей России не сильно-то отличается. Больше 80% сделок целом по России проходит с помощью риелторов. И так как эту статью печатаем в двадцатых числах марта и мы уже в течение месяца практически живём в новой реальности, можно сделать определённые выводы как было «До» и как стало «После» 24 февраля.


До определённых событий отношения многих застройщиков с риелторами всё равно были не очень хорошие. Застройщики не все готовы были работать с риелторами. Они не верили в то, что агенты могут привлечь интересный и хороший трафик. Но после того, что у нас случилось, многие застройщики пересматривают свои отношения к риелторам по одной простой банальной причине. Им обрубили привычные средства коммуникаций. Нет возможности генерить рекламу в привычных социальных сетях. Нет возможности пользоваться рекламой в Google. Нет привычной рекламы в YouTube. И поэтому многие застройщики начали вспоминать давно забытые каналы привлечения клиентов, в том числе начали поворачиваться лицом к риелторскому сообществу. Далее раскроем вам некоторые профессиональные секреты.

Многие застройщики немного приподняли размер комиссионного вознаграждения, например, по своим проектам, а некоторые застройщики анонсировали широкие обучающие мероприятия для риелторского сообщества. Почему так происходит? Потому что застройщики понимают, что агенты по недвижимости находятся на острие взаимоотношения со своими клиентами. Как правило, они просто перетягивают тех людей, которые продают квартиры на вторичном рынке в новый фонд. Если риелтор помогает продавать своим клиентам квартиру где-нибудь в домах советского периода постройки, то с высокой долей вероятности он также порекомендует этим людям купить тот или иной объект.


И что получается, спросите вы? Риелторы, конечно же, воспользуются этой ситуацией и начнут массово людей водить туда, где платят самую высокую комиссию. Но на самом деле это не совсем так. Вы же прекрасно понимаете, что есть компании на рынке, которые и так давно занимаются взаимодействием с застройщиком и выстраивают долгосрочные отношения со своими клиентами. А есть те, кто действительно могут воспользоваться моментом и работать немножко недобросовестно.

Для порядочных риелторов по сути ничего не изменилось. И вот что они делают, когда к ним обращаются клиенты. Добросовестные риелторы, приходя к тому или иному застройщику, они могут с помощью не только хорошего взаимоотношения с менеджерами на местах, но и с помощью сторонних инструментов и своего глубокого знания рынка выяснить, а есть в этом проекте скрытые квартиры. Что имеем в виду? Вы наверняка знаете, что когда застройщик продаёт свои квартиры, он не всё выставляет на торговую полку. Есть квартиры, которые ещё не выведены в продажу. И бывает очень часто так, что агенты знают все планировочные решения в проекте. И знают, что их клиенту подойдут квартиры, которые ещё не выведены в продажу. И пользуясь определёнными аналитическими инструментами, например, таким как Пульс Продаж, они знают как посмотреть всю ассортиментную матрицу и попросить у застройщика вывести специально для своего клиента квартиру, которой ещё нет в широкой продаже.


Второй момент. Сейчас, конечно, ещё больше усиливается роль ипотеки при покупке квартиры в новостройке. Все мы знаем прекрасно о том, что программы по стимулированию в той или иной степени были продлены либо видоизменены и, соответственно, у новостроек сохранились льготные условия по получению ипотеки (имеем в виду и семейную ипотеку, и ипотеку с госучастием). Но также они знают, что есть сложные случаи у их клиентов, когда формально люди имеют право претендовать на эти программы, но не всегда у них это получается. У которых, кстати, есть профессионалы своего дела (ипотечные брокеры), помогающие клиентам решать самые сложные случаи при получении ипотеки.

Ещё интересный факт. От многих проектов риелторы своих клиентов отговаривают. Знаете почему? Потому что они очень подробно анализируют все проекты с точки зрения развития территории своего города. И глубокие знания перспектив развития всей территории населённого пункта даёт им неоспоримое преимущество перед менеджерами отделов застройщиков, которые знают развитие только своего собственного продукта.
И ещё. При покупке квартиры для последующей сдачи в аренду для риелторов опережающими индикаторами являются, например, ставки по аренде в той или иной локации, где они выбирают квартиру. Конечно, риелторы очень хорошо в них ориентируются. И понимают насколько востребованный район с точки зрения последующей сдачи либо нет.


И последнее. Риелторы очень любят анализировать всю инсайдерскую информацию, которая поступает от застройщиков. Например, у одного из застройщиков ушёл из жизни один из основателей и риелторы понимают, что тот старт продаж, который анонсировался буквально со дня на день будет, конечно же, перенесён и не стоит его ждать в течение ближайшего полугода, пока родственники не вступят права наследства и не будет утверждён новый состав акционеров.

Есть ещё один любопытный аспект — это личные отношения застройщиками. Их никто не отменял. Да, риелторы прекрасно общаются, начиная от топ-руководителей разных застройщиков, до рядовых менеджеров. Роль рядового менеджера у застройщика не надо принижать. И хорошие взаимоотношения между риелтором, который помогает вам выбирать квартиру и менеджером застройщика — это самое идеальное, что может быть когда они помогают друг другу, когда они не топят друг друга. А вы наверное видели и часто встречали такую ситуацию, когда вы приходите с риелтором к застройщику и начинается какая-то борьба между менеджером застройщика и риелтором. Каждый из них хочет показать свою значимость как будто бы. На самом деле идеальные ситуации возникают только тогда, когда выстраиваются долгосрочные взаимоотношения между менеджером застройщика и риелтором. И они оба работают на вас, делая всё для того, чтобы сделка состоялась в лучшем виде.