Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

4 совета для тех, кто хочет купить квартиру на этапе котлована

Фото нового жилого комплекса в Новосибирске
Каждый человек мечтает иметь в собственности квартиру. Для приобретения жилого помещения многие половину жизни копят, экономя практически на всем, некоторые обращаются в банк и оформляют кредитные договора.



В целях экономии люди решаются на приобретение квартиры на этапе котлована. Квартира в строящемся доме, мечта каждого. Но имеются ряд причин, которые отталкивают клиентов от данной мысли. На слуху громкие дела, когда дольщики до настоящего времени судятся с компаниями застройщиками, которые обанкротились. В результате люди остались без своих кровных денег и без квартиры, периодически приходя на стройку и наблюдая за замороженными строительными работами.

Судебные решения практически всегда в пользу граждан, которые доверили свои деньги компании. Но чтоб решение было оглашено, пройдёт не один год. В результате суд вынесет постановление о выплате компенсации всем лицам. Но что можно взять с компании банкрота? Многие застройщики заключали договора с дольщиками, принимали от них денежные средства на строительство нового дома.



Но не каждый дольщик понимал и знал, что его деньги уходили на возведение ранее начатого проекта. Не было гарантии, что компания качнёт стройку на новой строительной площадке. С лета 2019 года правила изменились, на законодательном уровне запрещено финансировать стройку, за счёт людей, желающих приобрести жилье в новом доме. Их деньги поступали на специальные счета, а застройщику приходилось выискивать средства самостоятельно или вкладывать свои. Чтоб не допустить риски банкротства, необходимо в договоре акцентировать внимание на счетах, куда будут направлены деньги дольщиков. В основном данный пункт договора важен для лиц, оформивших ипотечное кредитование.



Прежде чем начинать оформление договоров на квартиры, которые находятся на стадии котлована, необходимо:
Обратить внимание на то, что из себя представляет застройщик. Для этого можно обратиться в организации, которые ведут учет и контроль строительных компаний. На сайте данной компании узнать официальную информацию, почитать отзывы людей, которые уже имели дело с данным застройщиком. На интернет-порталы судов можно узнать, как часто данная организация привлекалась в качестве ответчика, какие нарушения были выявлены и какие решения по ним принимали суды. При оформлении ипотечного кредита банк предложит сам ряд застройщиков, которые находятся в их утверждённых списках.



У застройщика необходимо спросить план данного проекта. Копию дольщик имеет право получить при первом требовании. Так же нужно остерегаться слишком низких цен. Скорее всего, ничего хорошего из данного проекта не получится.

Перед подписанием договора, вместе с документом необходимо обратиться к юристу, который изучит данный договор. Он укажет на подводные камни, на которые обычный обыватель никогда не обращает внимание. В договоре необходимо обращать внимание на обязанности застройщика. Как обычно, прописано много, но в тексте сплошная вода, без конкретизации. Грамотный человек обозначит проблемные пункты договора, на которые стоит в первую очередь обратить внимание. При необходимости специалист составит дополнения к данному договору, где необходимым условием для застройщика будет указание тех или иных конкретных обязательств. Договор от одного дольщика роли не сыграет, а когда на это укажут все люди, организация примет во внимание указанные недостатки.


Желательно приобретать квартиру хоть и на стадии котлована, но чтоб имелись какие-либо дополнительные постройки от застройщика. Данный вариант будет дороже в цене, но более безопасен. Риски, что дольщики останутся у замороженной стройки, минимальны. Если проект по каким-либо причинам не вызывает доверия, стоит отказаться от подобной сделки. Если компания никому не известна, у неё отсутствуют готовые объекты, надо задуматься, стоит ли доверять этой организации.

При сдаче квартиры, внимательно ознакомьтесь со всеми документами. Подписывать акт приёма дольщик должен только в том случае, если его все устраивает. После подписания документа, компания снимает с себя всю ответственность и доказать свою правоту будет практически невозможно.


В случае возникновения каких-либо вопросов к компании, на которые представители организации не готовы будут ответить, необходимо в письменном виде направить им письмо. Если ответ не последовал, нужно привлекать надзорные органы, которые проведут проверку и дадут своё заключение. При нарушении условий договора со стороны строительной компании, она подвергается штрафным санкциям, прописанным в договоре.

Самостоятельно ни одна компания не будет выплачивать неустойку. Написанное коллективное заявление направить в офис застройщика. Если ответа не последовало, сразу обращайтесь в суд. Суды встают на сторону дольщиков и принимают положительные для них решения. Но это занимает много времени. Для этих целей лучше нанять юриста, который будет представлять интересы всех обманутых людей сразу. Информация будет скапливаться в одном месте у одного человека.



Общие затраты на одного специалиста гораздо ниже, чем если нанимать каждому отдельно. При привлечении СМИ, которые предают огласке данную ситуацию, вопросы решаются более быстро. Проблемной теме придаётся огласка, надзирающие органы откликаются практически сразу.

Желательно заключать договоры только с проверенной компанией. Во избежание неприятностей, внимательно читать все документы. При необходимости обращаться за помощью к знающим людям. Лучше не пожалеть несколько тысяч рублей, чем на протяжении многих лет вести судебные разбирательства. И не факт, что после привлечения к установленной законом ответственности не добросовестного организатора строительства вернут все потраченные средства. В данных ситуациях дольщик остаётся всегда потерпевшей стороной. Компания одна, а пострадавших очень много. При аресте имущества, после его реализации, каждому дольщику выплачивается компенсация, но она в разы ниже, чем было потрачено средств.


Как работает программа ипотеки под 6,1% на строительство дома
Большинство жителей страны мечтают иметь собственное жилое помещение. Кто-то всеми способами пытается накопить на заветные метры, а некоторые обращаются за помощью в банк для оформления кредита на эти цели. Есть возможность оформить кредит на покупку готового жилья на вторичном рынке, некоторые вкладывают деньги на жилые помещения в новостройках и в строящихся домах.

Но многие граждане оформляют ипотечное кредитование для строительства собственного дома. Для привлечения клиентов банки устраивают акции. При оформлении ипотеки используется пониженная ставка и другие коммерческие уловки. В недавнем времени на уровне правительства зашел разговор о программе льготного кредитования для лиц, желающих возвести частный дом. В конце года, банк «Дом РФ» начал оформление данных кредитов. Условия банка примерно одинаковые.


Лица, осуществляющие строительство данного сооружения должны находиться в банковском перечне. Так же можно приобрести готовый дом у строительной организации.
Возраст семьи заёмщика не должен превышать 36 лет. Обязательным условием является наличие в семье ребёнка, не старше 19 летнего возраста.

Процент по данному виду кредита 6.5 % годовых, но банк согласен на снижение ставки до 6.1 % годовых при условии, что заёмщик получает заработную плату в этом банке, или он дистанционно подтвердил свою способность оплачивать кредит.


Срок погашения кредита не превышает 20 лет.
Первоначальный взнос при оформлении кредитного договора на данных условиях должен составлять до 20 % от стоимости жилого строения.

Места для строительства домов по программе должны находиться не более чем 50 км от областного центра или крупного поселения. Суммы кредитования от 6 миллионов рублей.
Строительство такого дома компанией, которая находится в утверждённом списке банка будет обходиться гораздо большими затратами, чем возведение дома своими руками. Да и отсутствие в семье детей не позволит людям жить в собственном доме. Данная программа в настоящее время имеет пробный статус. Банковская организация выдаёт подобные кредиты на возведение собственных домов с большой опаской, так как риски очень велики. Да и ход действий, в случае неудачной попытки ввести данную программу в жизнь, не понятен.


Сам ипотечный кредит на строительство пока ещё не существующего дома отталкивает как клиентов, так и сами банки. Банки стараются обходить стороной эти нововведения. При покупке готового дома или квартиры все стандартно и понятно. Имеется стоимость жилья, которую необходимо выдать заёмщику. Так же, сама квартира или готовый дом, уходят в качестве залога на срок полного погашения кредита, в собственность финансовой компании. Заёмщик, который для оформления стандартной ипотеки обязан застраховать себя от всех рисков. Банк подстраховывает себя со всех сторон.


Но ипотека на строительство зависит от множества фактов:
- ипотечное кредитование на строительство, не может страховаться жилым домом, поскольку самого дома ещё не существует на тот момент, когда подписываются банковские документы. Некоторые банки просят оставить в залог имеющееся имущество в виде недвижимости. Но тогда для чего человеку оформлять кредит, если у него имеется жилье.

Иные банки бегут в залог землю, на которой планируется возведение дома. После того как дом будет построен и принят в эксплуатацию, он отойдёт в собственность банка на весь срок кредитования. В случае залога иного помещения, при возникновении каких-либо не предусмотренных проблем, заёмщик может остаться вообще без какого-либо жилья, так как по условию договора, залоговое имущество полностью отойдёт в пользу банка. В случае строительства дома, человек будет оплачивать кредит по повышенной ставке до тех пор, пока дом не сдадут в эксплуатацию.



А это может затянуться не на один год.
- в случае строительства дома компанией, финансовой организации будет сложно контролировать их расходы. Банк может обязать человека, оформившего кредит, предоставлять полный отчёт о расходах на строительство. В данной ситуации заёмщик практически никогда точно не сможет предоставить достоверную информацию, поскольку представители строительной компании сами заинтересованы в завышенных ценах. Но так как все расходы несёт заёмщик, в виде выплат по ипотеке, ему придётся контролировать каждый шаг строительства, что практически не реально.

- при оформлении ипотеки на готовую квартиру или дом, необходимая сумма для покупки делится на весь срок кредитования, что в целом позволяет выплачивать кредит более комфортными выплатами. При ипотеке на строительство дома сумма, необходимая для данных целей увеличивается в разы. В добавок, земельный участок, на котором возводится дом так же приобретается. В результате заёмщик не сможет просто оформить ипотеку, так как платёж будет на много превышать доход.


- существуют очень большие риски, связанные с тем, что застройщик не сможет выполнить свои обязательства по разным причинам. В данных ситуациях процентная ставка на несколько пунктов выше обычной ипотеки.
В связи со сложностями, которые влечёт за собой ипотека на строительство частного дома, люди предпочитают оформлять необходимые суммы с помощью потребительского кредита. Ставка на такой вид кредитования на порядок выше, но не придётся отчитываться перед банком, на что именно потрачены средства. После окончания строительства, всегда можно рефинансировать кредит на более выгодных условиях, а в случае необходимости, продать дом.


При оформлении ипотечного кредитования на строительство, банки требуют дополнительные к выполнению условия:
Необходимо, чтоб земля род строительство находилась в собственности.
Должна быть предоставлена документация о подробной стоимости материалов и работ, с учётом подведённых коммуникаций.

От администрации необходимо оформленное разрешение на проведение строительных работ именно на указанном участке. Заключённый договор на производство строительства с учётом всех нюансов.
Построенный дом обязательно должен быть застрахован на весь срок оформления кредита.


При покупке готового дома, необходима документация о стоимости объекта.
В связи с существующими проблемами кредитования строительства, правительство ввело иные программы, такие как деревенская и сельская ипотека.

При оформлении деревенской ипотеки, процентная ставка на несколько пунктов ниже, что позволяет комфортно чувствовать себя при выплатах. Но оформление данной ипотеки затруднено тем, что компании застройщики, должны отвечать жёстким требованиям банков.

Сельская ипотека. Государство выдаёт определенные субсидии. Проценты по данному виду ипотеки минимальны. Изначально приобрести дом или начать строительство, воспользовавшись сельской ипотекой, можно было на окраине СПБ. Но в дальнейшем эта практика отменена. Приобрести готовый дом или оформить ипотеку под строительство возможно, если население посёлка не более 30 тысяч человек.


Строительство частного дома так же возможно с использованием материнского капитала.
Каким именно вариантом кредитования воспользоваться, необходимо самому заёмщику. Главное, чтоб ипотечное кредитование не переросло в судебные тяжбы с банком, так как условия всегда очень жёсткие.