Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Как не нужно оформлять ипотеку: эксперты дают советы

Фото новостройки в новом ЖК города Новосибирска
Ипотека пользуется популярностью, так как позволяет приобрести широкому кругу людей. Кредит является долгосрочным, поэтому и переплата оказывается большой. Но часто повышенная нагрузка на бюджет заёмщика возникает из-за того, что сам заёмщик изначально неправильно подошёл к процессу оформления кредита. Ниже будут рассмотрены подобные типичные ошибки, чтобы потенциальный заёмщик смог их не допустить в нужный момент.


9 ошибок при оформлении ипотеки:
1. Не изучать цены на рынке
Вообще первым делом нужно изучить рынок недвижимости в своём регионе, чтобы не купить объект заметно дороже его справедливой стоимости. Это на самом деле важно, ведь от цены зависит сумма первого взноса и самого кредита.


2. Не изучать предложения
Обязательно необходимо перед подачей заявки изучать максимально возможное число банков. Не нужно сразу идти в именитый банк или организацию напротив дома. Дело в том, что процентные ставки могут везде различаться. Например, один банк предлагает кредит под 9%, второй – под 8%, третий – под 8.5%, но зато уменьшает ставку при наличии крупного первого взноса.

Важно внимательно изучить ставки и условия их уменьшения. Только после этого можно будет выбрать вариант с наименьшим процентом. К этому совету следует внимательно отнестись, так как это фундамент. Во-первых, ипотека является долгосрочным кредитом. И разница даже в 0.5% окажется существенной в плане итоговой переплаты процентов. Во-вторых, от неё можно отталкиваться при определении срока кредитования. Т. е. если есть возможность платить меньше, то можно сократить срок погашения для минимизации итоговой переплаты.


Например, человек планирует взять ипотеку на покупку новой квартиры. Он уже определил, что сможет выделять на погашение кредита ежемесячно по 18 тыс. рублей. Человек в первом попавшемся банке берет в кредит 2 000 000 рублей на 20 лет под 9%. В данном случае в качестве процентов придётся отдать банку 2.3 млн руб. А платёж составит как раз 18 тыс. рублей, как и планировалось.

А теперь нужно представить, что человек внимательно изучил все предложения и нашёл кредит под 8%. Тогда он сможет взять ипотеку, не на 20 лет, а на 17. Ежемесячный платёж так и останется в размере 18 тыс. рублей. А вот итоговая переплата процентов за весь срок сократится до 1.65 млн рублей.


Сегодня есть разные программы льготного кредитования, когда государство компенсирует часть процентов. Есть возможность оформить ипотеку по сниженной ставке и заметно в итоге сэкономить на процентной переплате. Просто иногда человек даже не подозревает, что он является льготником.

Например, есть сельская ипотека под 3%, доступная в населённых пунктах с населением менее 30 тыс. человек. Или льготная ипотека под 9%, «детская» ипотека», ипотека для IT-специалистов. Следует изучить список льготных программ в своём регионе. Возможно, будет возможность оформить кредит по субсидированной ставке.


3. Соглашаться на минимальный первый взнос
От суммы первоначально взноса зависит размер кредита. Если нет острой необходимости в оформлении ипотеки, то лучше пока не спешить, чтобы накопить крупную сумму для первого взноса. Здесь стоит вернуться к первому пункту, когда удалось за счёт более низкой ставки выбрать кредит с меньшим сроком погашения.

Новый пример: человек из примера выше накопил больше денег для первого взноса и собирается взять в кредит не 2 млн рублей, а 1.8 млн под 8%. Так как сумма кредита меньше, то он имеет возможность выбрать ещё меньший срок. Не 17 лет, а 14. Тогда снова ежемесячный платёж сохранится на уровне 18 тыс. рублей. А вот общая переплата процентов снижается до 1.2 млн рублей. Да и срок обременения будет меньше.


4. Выбирать длительный срок кредитования
Тут все просто: чем дольше срок, тем больше у кредитора времени на начисление процентов на сумму текущей задолженности. Именно ради этого было описано все выше. Накопление крупного первого взноса и поиск более низкой ставки позволит выбрать меньший срок кредитования.


5. Отказываться от страхования
Заёмщик может отказаться от страхования жизни и здоровья, так как данный полис является добровольным. Только банк при отказе увеличит базовую процентную ставку по кредиту. Он имеет на это право, так как вынужден нивелировать свои риски.
Проблема в том, что сэкономить при отказе не получится. Заёмщик сохранит из-за отсутствия страхования меньше, чем переплатит из-за повышенной ставки. А ещё он не сможет рассчитывать на выплаты при наступлении страхового случая.


6. Соглашаться на условия страхования в банке
Ещё заёмщик не обязан принимать условия страховых компаний, которые предлагает сам банк. Как правило, кредитор предлагает свои «дочки» или партнёров. Но заёмщик имеет право выбрать страховую компанию самостоятельно. Так получится не только сэкономить, но и выбрать полис с более широким перечнем страховых случаев.


7. Не покупать полис титульного страхования
Когда покупается жилье на вторичном рынке, то может быть риск приобрести недвижимость с обременением. Например, когда жилье продаётся в обход закона. Когда человек уже оплатит недвижимость, могут объявиться реальные собственники, либо обделённые наследники. Конечно, не так просто зарегистрировать сделку с такими подводными камнями, но вероятность остаётся. Поэтому есть смысл ещё купить полис титульного страхования, чтобы нивелировать этот риск.


8. Не иметь финансовую подушку безопасности
Лучше иметь на счёте в банке накопления в размере 2-3 ежемесячных платежей по кредиту. Пусть данная сумма будет под процентами, чтобы с годами накопления росли. Подушка нужна для того, чтобы при возникновении финансовых проблем были деньги для комфортного погашения кредита. С годами в банке данная сумма увеличится, что позволит в конце ее направить на досрочное погашение ипотеки.


9. Не думать о налоговом вычете
Мало кто откажется от возможности досрочного погашения задолженности. Но вот лишние деньги для этого находятся далеко не у всех. Зато многие могут рассчитывать на налоговый вычет. Если человек официально трудоустроен и сам платит НДФЛ, то для него предусмотрена льгота.

Суть вычета в отмене налога на доход. Не платить можно 13% от стоимости жилья, но не больше 260 т. р. Проще говоря, заёмщик освобождается от налога на доход, пока общая сумма не достигнет 13% от цены недвижимости.


Либо же можно платить налог, а потом совершать возврат сразу большой суммой. Вычет можно получать каждый год, пока не израсходуется положенная сумма.
Именно эту сумму можно направлять на частичное досрочное погашение. Неплохой бонус от государства. Как уже говорилось, лучше выбирать опцию досрочного погашения с сокращением срока кредитования, чтобы сэкономить максимально.

Ещё заёмщику полагается второй вычет – уже из процентов, уплаченных по кредиту. Он составляет тоже 13%, то не может быть в итоге больше 390 т. р.