Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Что выбрать при покупке квартиры: вторичку или новостройку

Рынок первичной недвижимости всегда чувствовал себя в Россию очень уверено. Доступные ипотечные программы, низкая стоимость и современные строительные технологии делают квартиру в новостройке крайне привлекательным вариантом для жилья и инвестиций. Свою роль в этом играет зачастую агрессивный маркетинг от застройщиков.



Сегодня можно спуститься в метро жителем студенческой общаги, а подняться уже владельцем небольшой студии, с заключённым договором ипотеки на следующие тридцать лет. Настолько распространена в городе реклама различных ЖК.


Однако любое действие неизбежно на своём пути встречает противодействие. Поэтому с каждым годом количество новостроечных диссидентов растёт. Аргументы противников многоэтажек давно известны и во многом справедливы. Застройщики в погоне за прибылью частенько забывают об элементарном комфорте будущих жильцов. Люди, вложившиеся в строительство на ранних этапах, часто на выходе получают неказистый муравейник в зоне отчуждения без дорог, инфраструктуры и элементарного благоустройства. Многим этого достаточно, чтобы навсегда закрыть вопрос о приобретении первичной недвижимости. А тут ещё и коронакризис «подлил масла в огонь». За год рыночная цена на квартиры выросла почти вдвое. И пока эксперты предрекают обвал спроса на новостройки, второе рождение переживает вторичный рынок недвижимости.



В 2020 году было заключено рекордное количество договоров купли-продажи и пандемия немало этому поспособствовало. В нынешнем году вряд ли подобная тенденция продлится, но не подключиться к этому хайп-трейну не можем. И поэтому рассмотрим стоит ли вкладывать деньги в б/у квартиру или лучше занести деньги проверенному застройщику и спокойно дожидаться своего жилья в многоэтажке.


Для начала поговорим о том, что такое вообще вторичка.
Юридически — это те вещи, которые на момент продажи находились в собственности частного лица либо государства. То есть, то, что вы покупаете на ранних стадиях по договорам долевого участия вторичкой не является. Всё очень просто.
Теперь поговорим о том, почему вам стоит взять и потратить ваши кровно заработанные или взятые у банка деньги на покупку квартиры в старом доме.


Первая и главная причина — это скорость покупки.
Вам нужна квартира сейчас, вы её получаете. Не нужно постоянно мониторить форумы дольщиков и «обливаться» холодным потом от новостей о банкротстве очередного застройщика. В общем нервов можно сэкономить прилично. Главное внимательно подойти к выбору квартиры. И если это старый фонд, то убедиться, что в доме был капитальный ремонт. Если новостройка, то посмотреть в интернете с какими проблемами столкнулись жильцы отдельно взятого ЖК. Так можно даже выйти на причину продажи квартиры и быть во всеоружии, если заселение всё-таки состоится.



Особое внимание уделите юридической стороне вопроса. Лучше даже воспользоваться помощью профессионального риелтора. Способ скачать шаблон в интернете и переделать под себя, может привести к многолетним судебным тяжбам из-за одного неверно заполненного пункта. А если потом окажется, что на квартиру претендовал кто-то из родственников продавца, то, поверьте, оно вам точно не нужно.


Вторая причина купить жильё во вторичке — это развитая инфраструктура.
Скорее всего, вы будете избавлены от сценария, где ближайшая школа или детский сад находится в соседнем микрорайоне, дорога до которого постоянно стоит в пробках. А если вы выберите действительно обжитой район, а ещё где-нибудь поближе к центру города, то получите все «плюшки» квартальной застройки в виде низкой этажности и близости классных точек притяжения. Дело в том, что раньше темпы строительства поспевали за урбанизацией. Поэтому архитекторы действительно задумывались о комфорте будущих жильцов. Сейчас эта тенденция наблюдается в проектах бизнес и премиум, реже комфорт-класса, а эконом-жильё строят, как правило, наспех, не особо задумываясь об инфраструктуре или благоустройстве. То есть, по сути за свои деньги вы получаете бетонную коробку. О том, насколько в них классно будет жить думайте уже сами.



В качестве третьего преимущества выберем сформировавшиеся сообщество жильцов.
Современные девелоперы в погоне за выгодой часто делают ставку на студии и однушки, как на самое дешёвое и доступное жильё. В результате большая часть квартир в жилом комплексе приобретается для сдачи в аренду. Ведь за редким исключением семья не может полноценно разместиться в таком маленьком метраже. Состав съемщиков постоянно меняется, жильцы зачастую забивают «болт» на имущество, которое не считают своей собственностью. В таком доме не может сформироваться более-менее постоянного сообщества. А значит и коллективная работа по уходу и поддержанию порядка на территории не будет эффективной.


Во вторичке всё иначе. Даже если изначально там всё было как-то неблагополучно, то за прошедшие года наверняка образовался свой микроклимат и, возможно, даже дружеские взаимоотношения между соседями. И, как минимум, сплотить своих друзей по квартире против обнаглевшей управляющей компании или для того, чтобы заменить дверь в подъезде, гораздо проще.


Четвёртым плюсом будет возможность заехать в жилье с готовым ремонтом.
Конечно, современные застройщики предлагают чистовую отделку под ключ, но она, как правило, дорогая, безликая и всё-равно нуждается в доработке. Во вторичке у вас есть шанс отыскать интерьер по своему вкусу, будь то скандинавский минимализм, модерн, арт-деко или даже барокко. И самое главное. В них вложена душа и сила человека, создавшего комфортную среду для себя. Даже если внутренняя обстановка не блещет изысканностью и требует ремонта, это отличный вариант для временного проживания. Пока вы копите деньги на что-то стоящее, можно пожить в более скромных условиях и не тратить при этом деньги на шумные и пыльные отделочные работы. Квартиру можно потом продать и добавить к этим средствам свои накопления. Финансово этот вариант куда интереснее съёмного жилья.


Пятое и заключительное преимущество покупки квартиры во вторичке — это возможность торговаться с продавцом.
Как сделать это наиболее грамотно, чтобы самому не остаться в дураках расскажем далее. Прежде всего тщательно подготовьтесь и изучите цены в локации, а ещё внимательно осмотрите квартиру и выявите все недостатки. Так у вас будут реальные основания просить скидку. Не стоит начинать торг при первой встрече или того хуже при первом звонке по телефону. Продавец должен понять серьёзность ваших намерений.
Список преимуществ покупки квартиры во вторичке можно было бы продолжить. Сюда входит и невозможность нарваться на долгострой, и возможность как раз оценить качество квартиры без ожидания в несколько лет.



Гораздо интересней будет поговорить о недостатках подобной покупки. Врага надо знать в лицо.
Первый и пожалуй главный недостаток вторички — это общая изношенность жилого фонда.
Сюда входят устаревшие коммуникации, потрескавшиеся перекрытия, грязные и неуютные лестничные клетки. Особенно актуальна эта проблема в центральной части города. Дома построенные в XVIII, XIX и начале XX веков поражают изяществом фасадов и красотой архитектуры, но часто преподносят жильцам сюрпризы в виде тараканов, плесени и огромных трещин скрытых под обоями. Поэтому перед покупкой важно потратить время на изучение дома, в которой вы собираетесь переехать.

Зайдите на сайт местного фонда капитального ремонта и посмотрите когда в последний раз здесь обновляли коммуникации и перекрытия. Поверьте, это точно не повредит. По крайней мере сможете задать несколько каверзных вопросов собственнику и проследить за его реакцией. После нескольких просмотров научитесь четко определять, когда человек уверен в своём жилье, а когда пытается схитрить и ввести вас в заблуждение.
Второй по списку недостаток покупки на вторичке — это соседи.

Да, ранее рассматривали этот пункт как плюс, однако этот плюс может вынудить вас начать поиски нового жилья. Есть дома, где сообщество жильцов уж слишком сплочённое. Как правило, это сталинки или брежневки, где квартиры раздавали различным работникам ведомств или предприятий. За долгие годы здесь могли сложиться традиции, которые вам как новому жильцу придётся долго усваивать, а в случае отказа играть по правилам местных жителей вас ждёт зона отчуждения.
Возможны и другие варианты. Например, вы купили квартиру в центре  Новосибирска. Невероятно живописное место и до главных достопримечательностей рукой подать. Только именно так рассудил и ваш сосед, решив монетизировать своё удачное местоположение. В результате по соседству с вами находится хостел, где круглосуточно играет музыка, а на лестничной площадке постоянно трутся непонятные личности с сигаретами в руках. Придётся либо терпеть, либо строчить многочисленные кляузы. Согласитесь, оба варианта малоприятны. С другой стороны, там ведь и веб-студию могут открыть, а это, как минимум, отличный повод заглянуть к соседкам за солью.

Третьим по списку, но не по важности причиной отказаться от покупки квартиры во вторичной недвижимости — это риск нарваться на мошенников.
Схем обмана сейчас великое множество и попадаются на них, как правило, те люди, которые говорят: «Я всё сделаю сам и не нужны мне ваши риелторы». Например, вам могут попытаться продать арестованную квартиру, показав старые выписки из ЕГРН. Сегодня это встречается не часто, потому что на сайте Росреестра можно моментально посмотреть есть ли на владельца недвижимости какие-либо обременения. Именно это и рекомендуем вам сделать при заключении любой сделки, связанной с покупкой или арендой вторички. Важно помнить, что покупка вторички происходит по договору купли-продажи, без всяких эскроу-счетов. В случае чего вернуть свои деньги будет куда сложнее, чем при покупке новостройки.


Ещё одна часто встречающаяся проблема. Непонятно откуда взявшиеся наследники. Такое действительно бывает часто. После смерти владельца есть человек, которому по праву квартира принадлежит, но он почему-то этим правом не воспользовался. А потом он вдруг объявляется и заявляет свои права на вашу квартиру. Поэтому собирайте максимальное количество сведений о возможных наследниках. Выписки из Росреестра, сведения о составе семьи в управляющей компании или жилконторе, завещание в конце концов. Ну и, конечно же, если вы путаетесь во всех этих юридических терминах, заручитесь хотя бы заочной, но поддержкой грамотного юриста. Благо сейчас в Гугле можно найти ответ на любой вопрос.

Оспорить сделку может и сам владелец. Если докажет, что в день подписания договора он находился в недееспособном состоянии. Поэтому в день «X» внимательно посмотрите на него, а вдруг он, допустим, под «шафе». В такой ситуации лучше перенести подписание договора.

Четвёртый недостаток вторички — это несоответствие современным нормам строительства.
Это сейчас у застройщика незадекларировавшего подземный паркинг или хотя бы открытую автостоянку на территории ЖК никто не купит квартиру. А раньше, особенно если говорить про старый фонд ни о каких ли машиноместах и речи не было, как и собственно самих автомобилей. В старом доме банально может не оказаться лифта, не говоря уже о прозрачных входных группах и безбарьерной среде. Только лестница, только Хардкор. И неважно тяжелые ли у вас сумки и сколько у вас детей. Ежедневный фитнес с подъемом на шестой этаж вам обеспечен. Благо сегодня эта проблема решается, и совсем уж тяжёлые случаи остались в прошлом. Но моральное устарелость жилья может проявляться в мелочах и очень сильно смущать. Особенно если раньше вы жили только в домах чей возврат меньше 30-40 лет.


Заключительный пятый минус покупки во вторичной недвижимости — это слабая инвестиционная привлекательность.
Когда покупаете себе квартиру в новостройке на этапе котлована, вы можете рассчитывать на то, что потом продадите её значительно дороже. Сейчас с этим, конечно, не так гладко как в 2015-16 годах, но всё же. Ну, а когда покупаете квартиру на вторичном рынке, вы продать её сможете примерно по той же стоимости, что и взяли с учётом инфляции. На удорожание стоит рассчитывать только при исключительных обстоятельствах.
Впрочем, всё ещё это неплохой вариант для аренды. Сдать квартиру где-то в обжитом районе гораздо проще, чем в новостройке на отшибе. Здесь и конкуренция ниже, и привлекательности больше. Да, и аренду можно заломить за такую квартирку повыше. Поэтому в долгосрочной перспективе вложения во вторичку всегда окупятся.
Тема первички и вторички примерно такая же вечно, как iPhone или Android. И зачастую рациональные аргументы здесь не работают. Это всё равно остаётся история про предпочтения и вкусы.