Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Купля-продажа квартиры в МФЦ: оформление договора, порядок регистрации сделки

Необходимо получить нотариальное согласие на совершение сделки у всех собственников. Разрешительные документы хранятся у риэлтора или поверенного.


Особенности и преимущества
Зарегистрировать право собственности можно через Росреестр или МФЦ. Большинство выбирает второй вариант из-за простоты операции и небольшого срока.

Предварительная подготовка

Перед продажей квартиры собственник обязан удостоверится в том, что она годится для этих целей.
1. Пригодная квартира не должна быть обременена третьим лицом, в том числе из-за ипотеки. Должно пройти достаточно времени с момента последней оплаты, чтобы финансовая история была подтверждена ЕГРН.

2. Если прежний владелец получил квартиру по дарственной или по наследству, должно пройти не меньше полугода, чтобы сделка оказалась без риска.


3. Перепланировка.
Инструкция

Обращение в многофункциональные центры предусматривает несколько этапов:
1. Подготовка документов.

2. Согласование условий. Владелец уточняет цену квартиры сроки, включая освобождение жилплощади. Условия расчета и другие особенности уточняются в договоре.

3. Внесение предоплаты.

4. Составление ДКП. Оформляется самостоятельно либо юристами. Такая услуга обойдется в 2-3 тыс. руб.

5. Запись на прием в МФЦ.

6. Подписание договора и подача документов.

7. Получение расписок. Сотрудники информируют заявителя о принятии документов.

8. Выписка из Реестра о получении бумаг.


Документы

Общие
1. ДКП. В нем указывается стоимость квартиры, ее адрес и кадастровый номер. последний можно узнать из выписки ЕГРН. К ней прилагается акт-приема-передачи. Необходимы копии для каждой стороны и Реестра.

2. Паспорта участников сделки с копией. Иностранные граждане сдают перевод паспорта или ВНЖ.

3. Технический паспорт. Используется для обращения в органы опеки или оформления ипотеки. Информирует о незаконной планировке. Действует документ 5 лет.

4. Справка о составе семьи и ее копия. Она гарантирует, что в продаваемой недвижимости никто не прописан. Она действует не больше 30 дней.

5. Квитанция об уплате госпошлины. Ее стоимость для физических лиц - 2 тыс. руб., для юридических - 22 тыс. руб.


Дополнительные
Список основной документации мал, поскольку операции подразумевают дополнительные бумаги. Их наличие сокращает срок проверки. Необходимость их наличия зависит от ситуации:
1. Нотариальная доверенность используется при наличии представителей сторон, как и в других подобных операциях.

2. Если квартирой владеет несовершеннолетний, требуется разрешение органов опеки и попечительства. То же относится к недееспособным и детям, оставшимся без родителей. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, документ не требуется.

3. Свидетельство о браке, если недвижимость относится к долевой. Также нужны свидетельства о расторжении брака или о смерти.

4. К паспортам сторон прилагается свидетельство о рождении детей младше 14 лет.

5. Бумаги, подтверждающие полномочия законных представителей над несовершеннолетним или недееспособным лицом.

6. Оригинал и копия письменного согласия родителей, что ребенок владеет недвижимостью. Это распространяется на лиц с 14 до 18 лет.

7. Согласие супруга с копией. Оно необходимо в том случае, если у пары не заключен брачный договор (ст. 42 СК РФ).

8. Заявление о переходе прав собственности. Оно составляется специалистом. Прежний владелец пишет об отчуждении прав, покупатель — их приобретении.

9. Письменные уведомления о желании продать свою долю квартиры. Другие собственники тоже получают деньги. Продажа возможна лишь с их согласия в течение месяца.

10. Справка из психиатрического или наркологического диспансера.

11. Выписка о состоянии лицевого счета гарантирует отсутствие задолженности. Если таковые имеются, договор оформляется с согласия банка.


Содержание договора

Помимо вышеперечисленного в нем указываются:
· условия передачи собственности;
· порядок разрешения спорных вопросов;
· ответственность сторон.

Сроки

Купля-продажа оформляется за 9 дней согласно статье 16 218 Федерального закона с момента подачи документов.
При государственной регистрации подаваемые бумаги заверяются УКЭП. В этом случае они проверяются 1 рабочий день. Если сделка совершается через МФЦ - 5 дней.
Причины отказа

Существуют случаи, при которых ведомство отказывает в совершении сделки:
1. Отсутствие письменного разрешения кредитора или обременение из-за наличия долгов.

2. Самостоятельная подача заявления о прекращении регистрации.

3. Отсутствие квитанции, подтверждающей уплату пошлины.

4. Подача заявления не от лица собственника и отсутствие нотариальной доверенности.

5. Формат документов не соответствует требованиям и т. д.


Нотариальная помощь

Услуги нотариуса необходимы в следующих сделках:
· продажа долей посторонним лицам;

· отчуждение квартиры целиком;

· владельцы недвижимости несовершеннолетние;

· раздел общего имущества

· передача недвижимости с помощью ренты.

· совершение сделки по доверенности.

· ипотека, предусматривающая долевую собственность.

Нотариус отправляет документы в ЕГРН, тем самым сокращает срок регистрации до одного дня. Он может самостоятельно зарегистрировать ДКП.
Бывают юридические случаи, когда его помощь не требуется.


Сделка без нотариуса:
· продажа долей по одному договору;

· покупка новостройки;

· Сделка совершается взрослыми и дееспособными лицами;

· продажа квартиры, признанной совместной собственностью.


Безопасность расчетов

Используется несколько способов взаиморасчетов:
· Из рук в руки.
Данный способ является самым небезопасным. Рекомендуется проводить операции в
присутствии свидетелей.

· С банковской ячейкой.
Стороны помещают деньги в арендованную банковскую ячейку. При этой операции составляется соглашение, в котором указываются условия выдачи денег. Если сделка оказывается недействительной, покупателю возвращаются вложенные деньги.

· Депозит нотариуса.
Средства вносятся на специальный счет. Сделка сразу оказывается нотариально оформленной. Недостатки такой системы - банковская комиссия и дополнительная плата за техническую работу. Сама услуга обходится в 1, 5 тыс. руб. Она используется в тех случаях, когда заимодатель недееспособен.

· Аккредитив.
Деньги переводятся на специальный счет. Причитающаяся сумма отправляется получателю после выполнения сделки. Вся ответственность переходит на банк.

· В пользу продавца.
Покупатель сможет распоряжаться обремененной собственностью только после покрытия всей суммы. Соответствующая запись делается в Реестре. Для отмены подается заявление.

Нюансы
Квартира с земельным участком

Особенность такой недвижимости заключается в том, что ее невозможно продать отдельно от участка.
Владелец проверяет наличие объекта в Реестре. Если его нет, необходимо провести границы участка.


Определение рыночной стоимости
Обращение к оценщикам.
Такой специалист может выполнять услуги, будучи частным лицом или работая в компании. Чаще всего востребован при оформлении ипотеки. Результаты проверки указываются в отчете. Специалисты состоят в СРО. Стоимость зависит от местоположения объекта и расценок физического или юридического лица.

Самостоятельная оценка проводится на основе средней стоимости аналогичной недвижимости.
Помимо расположения цена зависит от инфраструктуры, характеристик и уровня экологии


Процесс совпадает с продажей обычной недвижимости:
1. Составление и подписание ДКП. По договору продавец обязуется передать второму лицу право собственности на жилой дом и земельный участок. Также в нем указываются реквизиты объекта и ответственность сторон.

2. Составление акта приема-передачи. В нем дается описание имущества и сроки передачи.

3. Регистрация права собственности в Росреестре.

4. Получение выписки.
Регистрация новостройки или первичной недвижимости




Застройщик обязан:
· составить протокол о распределении жилой и коммерческой недвижимости;

· получить техпаспорта в БТИ;

· получить разрешения на эксплуатацию дома;

· зарегистрировать новостройку в ЕГРН.

· присвоить ей почтовый индекс.

Документы для регистрации первичной недвижимости

1. Договор основания.

2. Акт приема-передачи (оригинал).

3. Кредитный договор (оригинал и копия).

4. Паспорта собственников.

5. Свидетельство о браке.

6. Квитанция об уплате пошлины.

7. Дополнительный документ об отмене соглашения (в случае оформления).