Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Сельская ипотека: подробности от эксперта

фото новостроек Новосибирска
Жилищное кредитование на загородную недвижимость снова доступно. Возобновление государственной программы «Сельская ипотека» отмечается в городах и регионах РФ.

Ипотека под 3% предлагается гражданам на условиях, утверждённых правительственным указом. Последние месяцы удобное для россиян жилищное кредитование приостановило своё действие. Но 22 апреля было объявлено о возобновлении выдачи кредита с государственной поддержкой с изменениями. Каковы нюансы сельской ипотеки 2022?


Реально ли получить сельскую ипотеку
Жилые строения на территории загородных поселений с 2020 года являются интересным инвестиционным продуктом. Госкредитование даёт возможность приобрести частное домовладение под небольшой процент. Заявители получают договор без переплат с посильными ежемесячными платежами.

Реально ли получить ипотеку в сельской местности? Да, Минсельхоз РФ выделяет большие суммы денежных средств для компенсации организационных расходов. Основную часть переплаты на себя принимает государство. Оформить ипотеку под 3 % можно не во всех организациях. Хотя часть банков предоставляет заем под 0,1%. Подать заявку на рассмотрение возможно в РоссельхозБанке. К сотрудничеству с Минсельхоз РФ присоединились СБ, Дальневосточный АБ, РНКБ, Центр-Инвест, АКБ «Энергобанк».
Финансовый отдел ведущих кредитных корпораций отказывает при наличии ошибок. Специалисты рекомендуют обратиться к юристам или брокерам.


Что такое сельская ипотека
Государственный проект поддержки, называемый сельской ипотекой, реализуется в соответствии с действующим указом правительства РФ №1567 от 30 ноября 2019 года. Программа даёт возможность потребителям оформлять кредит с удобной ставкой до 3% годовых.

Проект целевой и предназначен для приобретения построек, проходящим по требованиям, указанным в постановлении:
• Загородный дом с участком, находящимся в собственности. Допускаются коттеджи, построенные на арендованной земле согласно договору ДКП.
• На строительство жилого строения в сельской местности. На объект земли имеется право собственности или длительная аренда.
• Квартиры, включая ДДУ.


Приобрести жилые постройки возможно у физических или юридических лиц, или ИП. Жилищные постройки, принадлежащие управляющим компаниям или инвестиционным фондам, не подходят.

Государственный проект работает на удобных условиях для приобретения жилья в деревнях. Правительство старается сократить отток населения в крупные города и способствует развитию сельскохозяйственных территорий.


Условия получения сельской ипотеки в 2022 году
От государства основное указание – у заявителя гражданство РФ. Все остальные директивы выдвигаются кредитором, перечень параметров отличается.
Общие параметры по отношению к заявителям:
• Наличие регистрации РФ.
• Возраст от 21 до 65-75 лет (75 на момент завершения выплат).
• Официальное трудоустройство.
• 6 месяцев стажа в действующей должности.

Процентная ставка, сроки и сумма кредитования отличаются. Россельхозбанк предоставляет супругам возможность оформления двух кредитов. Такое условие обеспечивает получение двойной суммы для займа. Они оформляются на двух разных людей.
С 2022 года в перечне параметров к сельской ипотеке появилось новое условие – обязательная регистрация. Будущий собственник получает прописку на территории приобретаемого объекта. Подтверждение выполненного указания заявитель обязуется передать кредитору в течение 180 дней после оформления соглашения. Если обязательство не выполнено, произойдёт увеличение процентной ставки до традиционных условий и действовать она будет до завершения выплат.

Списки населённых пунктов, попадающих под государственную программу
В перечень регионов и округов, принимающих участие в государственном проекте, входят все загородные объекты страны. Исключение составляют мегаполисы Москва, Санкт-Петербург и Московская область. Получить актуальные списки населённых пунктов возможно на сайте местного муниципалитета. Реестр сел и городов утверждается местным муниципалитетом и размещается на сайте. Перед подачей заявки проверьте выбранный населённый пункт в перечне допустимых к госпрограмме территорий.


Кому доступна программа
Право на обращение за кредитом с государственной поддержкой имеют все граждане РФ. Семейное положение, адрес регистрации резидента РФ не имеют значения. Возраст заёмщика составляет от 21 до 75 лет. При обращении в возрасте 65 лет срок кредитования в рамках госпрограммы составит 10 лет.

Важно! Получить одобрение банка на кредитование в рамках государственной поддержки возможно только один раз.

Количество созаемщиков по одному кредитному контракту составляет 3 человека (включая родственников).


Условия кредитования в рамках проекта сельской ипотеки
Проект с государственной поддержкой предполагает выдачу займа от 100 тысяч до 3-х миллионов рублей (в Ленинградской области, на Дальнем Востоке до 5 млн. рублей). Для оформления необходимо внести стартовый взнос не менее 10% от суммы займа. При отсутствии справок о подтверждении трудовой деятельности и наличии дохода, возникает право затребовать стартовый взнос в размере от 50%. Для оплаты подходит материнский капитал частично или полностью. Средства, предоставленные в рамках государственного кредитования, для стартовой суммы использовать нельзя.

Сроки действия продукта с господдержкой составляют до 25 лет. Но определяются в индивидуальном порядке для заявителя.

Процентная ставка варьируется в диапазоне 2,7%-3%. Для получения сниженной ставки требуется оформление полиса страхования жизни. При отказе от страховки, кредит оформляется под 7%-9%.

Сбербанк предлагает заявителям процентную ставку 2,7% при прохождении регистрации через электронные сервисы. Взнос от 15%.


Обязательства к страхованию соблюдаются в обязательном порядке. Потребитель обязан страховать залоговое имущество, в данном случае приобретаемое загородное жилье. Соглашение на страхование жизни оформляется по желанию заявителя. Но без него льготная программа не работает.

Итог: все виды страхования являются обязательными для поддержания выгодных параметров госпрограммы.
Предложение РНКБ:
• Ставка 3%.
• Обязательный взнос от 10%.
• Сумма от 600 тысяч рублей.
• Залог собственность или приобретаемый дом.



Доступно для потребителей до 70 лет. Компания действует на территории Крыма, Севастополя. Финансируется правительством.
Предложение ДомРФ:
• Ставка от 0,8%.
• Обязательный взнос от 10%.
• Сумма от 500 тысяч рублей.
Доступно для покупателей до 60 лет.
Предложение Россельхозбанк:
• Ставка 3%.
• Обязательный взнос 10%.
• Страхование на объект и жизнь заявителя.
• Сумма до 3-5 млн рублей.

Супруг (а) автоматически получает статус созаемщика. Доступно для покупателей до 65 лет.


В каких регионах работает программа
Оформление жилищного кредита с господдержкой возможно во всех регионах страны. Исключение – крупные центральные мегаполисы, близлежащая к ним область. Для заёмного финансирования подходят строения в загородной местности, деревень или небольших городов с проживанием 30000 человек.

Важно! Место проживания заёмщика не имеет значения. Покупка загородной ипотеки разрешается в других агломерациях страны.

Заявители, проживающие в Краснодарском крае, оформляют заем на приобретение жилья в Алтайском крае. Полный перечень агломераций и городов, утверждается отдельно. На сайте местного правительства размещается перечень поселений.


Какие требования к жилью
Финансовые организации обязательно проверяют состояние жилищного строения, выбранного для оформления в рамках программы с государственной поддержкой. Финансовая компания оценивает соответствие выбранного дома параметров, указанных в постановлении.

Частное домовладение оснащено всеми удобствами для проживания. Подключены все коммуникации, канализация, газ, электроснабжение, отопительная система. Оценивается состояние стен, окон, ветхость перекрытий. Балконы, их состояние.

При оформлении соглашения на строительство дома, земля в собственности. Разрешение на возведение здания передаётся вместе с договором подряда. Требования к завершению строительства частного домовладения составляет 2 года. Льготные параметры изменятся и станут стандартными при нарушении сроков.
Важно! При отсутствии права собственности на землю заёмщик заключает соглашение аренды с местным муниципалитетом длительностью не менее 20 лет.

Проект с господдержкой — это целевой кредит. Основные требования установлены к территориальному расположению жилого помещения. Законом определена высота многоквартирного строения - 5 этажей.

Важно! При наличии признаков изношенности, ветхих перекрытий, неработающих систем жизнеобеспечения, поломке системы газоснабжения, финансовая организация имеет право отказать в соглашении по такому объекту.

Приобрести жилую постройку по льготной программе кредитования не получится при сниженной норме площади. Социальная норма на жилье утверждена в муниципалитетах. Сниженный показатель даёт право на постановку в очередь получения квадратных метров от государства.


Важно! Новые требования к жилому объекту гласят, возраст приобретаемого жилья у юридических лиц составляет до трех лет. У физических лиц - до пяти лет.

Перечень документов персонального строительства:
• Право собственности на землю или его аренда у местных властей.
• Основание получения права (дарение, купля-продажа, рента, наследство).
• Выписка из ЕГРН (срок годности 1 месяц).
• Паспорт кадастра.
• Смета ИЖС с обязательным заверением застройщиком.
• Разрешительные документы на строительство от местного муниципалитета.
• Договор подряда при заказе услуг.


Предельный срок завершения всех работ 24 месяца. Услуга заказывается у юридических лиц. Самостоятельно выполнять работы запрещено. Аккредитация у застройщика выдана финансирующей компанией. Выбрать исполнителя также не удастся.


Какие требования к заёмщику
Оформление договора требует от заявителя соблюдения ряда условий. В ходе проверки клиента перед одобрением заявки корпорации используют свою собственную систему оценки платёжеспособности заёмщиков. Учитываются все нюансы КИ, количество просроченных платежей, кредитный рейтинг, наличие незакрытых соглашений на данный момент.

Принимаются сведения и о долгах по коммунальным платежам или уровню дохода. В совокупности факторы предоставляют полную информацию о клиенте.
Данные при рассмотрении клиентов берутся из анкеты заёмщика и бюро кредитных историй, куда финансовые компании передают сведения о клиентах.

Заявитель с гражданством РФ, регистрацией (постоянную или временную), и постоянным доходом. Требования к стажу на текущем месте отличаются в зависимости от условий финансовой корпорации.



Возраст заёмщика от 21 до 75 лет. Важный момент – на 75 лет заёмщика приходится последний платёж. Позднее обращение к услугам банка снижает шансы на получение кредита и сокращает срок возврата.

Перечень документов к соглашению:
• Паспорт РФ + 2 копии. Необходимо предоставить сотруднику банковского отдела. Копии прикладываются в пакет с документами. Прописка присутствует в обязательном порядке. Допускается свидетельство, подтверждающее временную регистрацию. Условие необходимо согласовать с банком.

• Военный билет. Также требуется оригинал и 2 копии к пакету с документами. Военный билет предоставляют заёмщики младше 27 лет. Если мужчина старше призывного возраста, но отметки о службе в армии отсутствуют, понадобится приписное удостоверение.


• Семейное положение. Копия свидетельства о браке, при наличии детей – свидетельства об их рождении.

• СНИЛС и копия свидетельства. Сотрудникам банка нужно предоставить пластиковый оригинал (СНИЛС получен до 2019 года), либо в бумажном формате. При утере оригинала покупатель предоставляет свидетельство в виде скана или фото. При отсутствии копий СНИЛС его придётся восстановить в ПФР. В среднем переоформление СНИЛСа занимает около 3-х недель.

Банковские организации требуют добавочный документ, идентифицирующий личность - удостоверение сотрудника ФСБ, удостоверение водителя. Анкета заполняется в отделении финансовой компании. При наличии созаемщиков полный комплект документов и заявление от них обязательны.

При использовании брокерских услуг специалист проверит все данные, указанные при заполнении анкеты. Спорные моменты разрешатся быстро. Шансы на выдачу положительного решения с брокером выше.


Список документов для указания доходов:
• Справка 2-НДФЛ. Получить ее можно у работодателя, сделав запрос. ИП предоставляют декларацию о доходах. Банк запрашивает данные у потенциальных заёмщиков за прошедшие 12 месяцев на момент заявления.

• Трудовая книжка. Отражает сведения о месте работы, стаже в последней должности. Допускается заявление со справкой, полученной у работодателя, вместо трудовой книжки.
При отсутствии справки 2-НДФЛ граждане заполняют справку по форме банка у работодателя. Она заменяет отсутствующие подтверждения о доходах. У кредитных организаций утверждена своя форма. Заявительный пакет готовится банку отдельно. Единой формы не предусмотрено.

Важно! Если у клиента имеется подтверждённая учётная запись на сайте Госуслуги, можно запросить выписку о страховых взносах и предоставить ее вместо справки о доходах от работодателя.


Часто задаваемые вопросы
Потребители сталкиваются с сомнениями. Оформление длительных взаимоотношений с банком в рамках господдержки требует тщательного изучения всех особенностей соглашения.

Какие нюансы формируются на практике
При оформлении соглашения на расстоянии, лучше сразу передавать заявительный пакет дистанционно. Работать с отделением организации по месту нахождения объекта недвижимости. Купля-продажа и ипотечное соглашение оформляются одновременно.
Льготными услугами пользуются семейные пары среднего возраста (до 36 лет).


Могут ли мне увеличить ставку до обычной
Финансовые компании имеют право пересматривать параметры льготного проекта и повышать процентную ставку. С этой целью действуют утверждённые правила субсидирования займа средствами, которыми восполняются за счёт федерального бюджета. Заёмщик обязан соблюдать требования договора, чтобы не увеличивалась процентная ставка.


Повышение ставки возможно:
• Заёмщик нарушает требования договора. Выделенные средства потрачены на приобретение недвижимости, не соответствующей госпрограмме.

• Сроки строительства коттеджа увеличены без основания. Если сроки нарушает поставщик стройматериалов, необходимо подготовить письменное уведомление с оповещением о сложившейся проблеме.

• Потребитель не выполняет обязательства, принятые на себя по погашению займа. Если он допустил просрочку за последние полгода на срок 90 дней, выгодные параметры аннулируются на весь оставшийся срок кредитования. При отсутствии выплат в течение 3-х месяцев банк устанавливает обычные условия кредитования до конца срока действия соглашения.

Увеличение кредитной ставки осуществляется исходя из размера действующей ключевой ставки. К ней прибавляется текущая ставка. Точный расчёт повышения ставки по займу отражается соглашением. Кредитная компания имеет право установить повышенную ставку, если клиент отказывается страховать свою жизнь при оформлении договора.


Возврат займа по государственному проекту выполняет аннуитентными платежами. Сроки – ежемесячно в течение всего периода (до 25 лет). В РСБ предлагается оплата дифференцированными платежами. Переплата ниже, но размер взносов в первый год высокий.

Допускается рефинансирование стандартного жилищного кредита за счет средств по льготному проекту.

Соблюдение обязательств защищает потребителя от переплат. Нарушение правил приводит к полному аннулированию доступной ставки ниже инфляции.


На сегодняшний день в правилах предоставления много странного
Потребители ищут банковские организации, готовые предоставить льготный договор. Предложения есть, но приём заявок по ним приостановлен. Связано это с отсутствием субсидирования от государства.

Финансовые организации стараются отбирать платёжеспособных клиентов с минимальными рисками. Действует персональный отбор, несмотря на указания в законе о возможности получить льготный жилищный кредит всеми гражданами РФ.

У кредитной корпорации могут закончится деньги на этапе подготовки к заключению кредитного договора. Полупрозрачная система отбора смущает, а покупатели из-за этого не доводят своё дело до официального завершения.


Если власти исключат из списка вашу территорию
Утверждённый перечень поселков, деревень, округов, районов, подходящих к льготной программе кредитования, меняется. Если посёлок находится неподалёку к крупному городу, решение по нему не стабильно. После утверждения корректировок льготный проект для приобретения жилья на территориях прекращает своё действие.

На условия договора с оформленным кредитом изменения в государственном реестре не повлияют. Вопрос волнует людей, стремящихся купить квартиру или дом выгодно в пригороде Москвы или Санкт-Петербурга. Информация о вхождении территорий меняется регулярно. Покупатели нередко на этапе сделки теряют доступ к льготным параметрам. Но после подписания договора любые изменения вас уже касаться не будут.


Можно ли сдавать в аренду это жилье
Постановлении РФ №1567 не содержит информации о проживании на приобретённой недвижимости только будущим собственником не установлено. При изучении кредитного договора информация о запрете сдачи жилья под аренду отсутствует. Но организации имеют право затребовать подтверждение действительности задач.

Объекты недвижимости, приобретённые в рамках государственного проекта, расцениваются по единым условиям. Будущий собственник имеет право передавать дом другим жильцам под аренду при условии залога.


Можно ли купить городское жилье
Получить точный ответ возможно при личном обращении в органы местного муниципалитета. Выбранный посёлок городского типа зачислен в перечень доступных территорий - препятствий нет. Разрешается покупка дома на вторичном рынке. Квартира подходит для проживания. Подключение к коммуникациям обязательно. Статус недвижимости под снос отсутствует.


Что делать если банк отказывает в кредите?
После подачи заявки и полного заявительного пакета наступает период ожидания. Самый большой срок проверки всех документов составляет 20 рабочих дней. Документы изучаются службой банка, они связываются с официальными данными, запрошенными через межведомственные запросы. Связываются с работодателями клиента. Если сумма господдержки присутствует на счетах организации и заявитель проходит проверку, его ждёт одобрение.

Важно! Если клиент в ходе рассмотрения дела решает заменить интересующий объект недвижимости на другое жилье, заявку придётся отзывать и собирать новый пакет документов.


При положительном решении оформление кредита начинается без промедлений. Действует согласие банка 60 дней. За это время необходимо успеть оформить все документы.

Отрицательный результат не исключение. Причины такого решения не всегда объясняются банком. Если клиент не прошёл систему финансовой оценки, банк оставляет за собой право не разглашать коммерческую тайну. Отказ выдаётся письменно, указывается возможность повторного обращения и даты очередной подачи документов. Чаще это 1,5-2 месяца.

Причина отказа чаще неправильная подготовка и оформление документов. Исключить риски возможно, если обратиться к профессиональным брокерам. Эксперты оценят жилье, изучат соглашение. Гарантия правильного обслуживания проекта обеспечено. Заказ услуги официально подтверждается.


Важно! Банк одобрит ипотечный кредит. Но если клиент сменил место работы на фоне рассмотрения заявки или открыл кредитную карту, уровень платёжеспособности снижается. Банк имеет право отозвать положительное решение. До окончательного подписания договора условие сохранения платёжеспособности выполняются основным заявителем, созаемщиками.

Доступны иные финансовые продукты с государственной поддержкой. Процентная ставка выше, но и вероятность одобрения стабильнее.


Дают ли ипотеку на дом в СНТ
Одно из обязательных условий сельской ипотеки – это приобретение жилого дома. Дачи и садовые дома к категории не относятся. Однако если изменить статус дачного домика, сделка льготного кредитования допустима. Для этой цели собственник дома обращается к органам местного самоуправления. Цель заявления — это перевод садового дома в объект жилой недвижимости.

Требуемые документы:
• Заявление о присвоении садовому дому статус жилого объекта.
• Выписка из ЕГРН.
• Согласия всех лиц, имеющих право собственности, для изменения статуса недвижимости.
• Экспертная оценка технического состояния дачного домика. Подтверждает факт соответствия объекта параметрам, предъявленным к жилым строениям.

Обращаться за заключением стоит к организации инженерных изысканий. Наличие у компании разрешительных свидетельств для оценки обязательно.


Важно! Если земля, на которой расположен дачный дом, не предусматривает размещение жилых объектов, статус не изменят.

Заявку на смену статуса отправляет только собственник. После официального присвоения статуса жилого дома заявитель берет новую справку из ЕГРН и с новым актуальным пакетом свидетельств обращаться с заявкой на одобрение договора.


При изучении всех подробностей программы кредитования выделяются недостатки, подтверждённые заёмщиками. К ним относятся:
• Процентная ставка увеличивается, если Минсельхоз прекращает субсидирование программы. Банки не получают средства из государственного бюджета и поднимают ставку до стандартных пределов. В результате сумма переплаты выше, чем соискатели планировали.

• Выбор недвижимости ограничен, к объектам жилого назначения выдвигаются жёсткие требования.

• Длительность процедуры подготовки и рассмотрение заявки до 20 рабочих дней.
• Минсельхоз проводит собственную оценку жилья. Сроки на подготовку и вынесение решения затягиваются.

• Покупателям нужен дополнительный бюджет на оценку жилья.

Льготный продукт нацелен на поддержку баланса между городскими и деревенскими жителями. Задача – привлечение людей к сёлам для постоянного проживания. Предоставленные средства тратятся по назначению. С 2022 года официально утвердили право использования материнского капитала как источника финансирования.


Льготы доступны по всей России. Некоторые регионы стараются сократить ставку за счёт средств местного бюджета. Развитие сельхоз инфраструктуры заметно.

Инструкция по оформлению выгодного продукта:
• Поиск коттеджа.
• Заказ оценки и сбор свидетельств, указывающих на технические особенности постройки.
• Заполнение анкеты и передача всех бумаг.
• При одобрении изучить перечень недостающих сведений.
• Оформление соглашения, подпись сторонами.
• Регистрация соглашения в Росреестре.
• Перечисление средств на счёт продавца – собственника.
• Выплата платежей по графику.

Простой алгоритм помогает быстро сориентироваться. Ввод в эксплуатацию готового жилья возможен после регистрации сделки. Минсельхоз выделяет средства на развитие страны в деревнях и сёлах. Одновременно с приобретением жилых строений предлагаются займы для ведения сельского хозяйства.


На 2022 год правительством выделено около 11 млрд рублей на финансирование проекта. Все расчёты по согласованию решений проходят через Минсельхоз. Требование соблюдается обязательно. Длительность рассмотрения заявки обусловлена данным фактом. Определение ошибок в заявлении приводит к отказу. Поэтому на подготовительном этапе следует быть предельно внимательным.