Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Квартиры под ипотеку: как оформить, требования к клиентам

В наше время квартиры в большинстве случаев приобретаются благодаря ипотеке. Это самый популярный вид кредитования на сегодняшний день. Из года в год ипотечные кредиты становятся все более востребованными. Ведь цены на недвижимость растут, к сожалению, и все меньше людей могут себе позволить заплатить разом всю сумму.


Ипотека – что это такое
Ипотечным называется целевой кредит, выдаваемый клиенту именно на покупку жилья. Выданные деньги могут быть потрачены только на покупку квартиры или частного дома. Процентная ставка по ипотеке бывает различной, в зависимости от выбранной кредитной организации, но чаще бывает намного меньше, чем при обычном кредите на любые цели. Поэтому, покупая жилье, клиенты выбирают именно ипотечный кредит.

Некоторые банки снижают ставки по ипотеке при условии уменьшения срока погашения кредита. Тогда переплата станет относительно небольшой, но ежемесячный платеж будет огромным, не каждый среднестатистический человек потянет такую сумму в месяц. Приходится искать золотую середину, а порой идти на достаточно большой срок и высокую переплату ради того, чтобы ежемесячный платеж был комфортным. Лучше переплатить больше, и платить дольше, при этом жить без особых ограничений.


Требования к жилью, приобретаемому по ипотеке
Участие в ипотечной программе любого банка позволяет купить квартиру как на вторичном рынке, так и совершенно новое, в том числе дорогостоящее элитное жилье. Можно рассчитывать на получение ипотечного кредита на строительство как небольшого частного домика, так и современного трехэтажного коттеджа. Некоторые кредитные организации выдают кредит на покупку далеко не каждой квартиры. Поскольку они заранее предполагают переход приобретаемого жилья в свою собственность, не каждый вариант будет одобрен. Может встать вопрос о продаже залогового жилья, и многие банки заранее предусматривают подобную ситуацию.

Подобная предосторожность понятна, но есть и среди крупных банков организации, для которых не принципиально, какое жилье приобретается. Например, Сбербанк России в этом отношении достаточно демократичен, хотя является старейшим и крупнейшим банком в нашей стране.


В Сбербанке не станут интересоваться, какую именно квартиру вы покупаете, будь то «хрущевка» или пентхаус в центре столицы. Не важно для него и наличие перепланировки, когда бы она ни была сделана. То есть никаких ограничений Сбербанк не устанавливает. Свобода действия всегда предпочтительна, особенно для тех, кто выбирает скромные бюджетные варианты, без излишеств, без хорошего ремонта, главное, чтоб было четыре устойчивых стены. Таких клиентов сейчас большинство.

Многие банки отказывают в кредите при покупке квартир в старых домах, поскольку существует большой риск в дальнейшем больше не продать никому это жилье. Сбербанк и здесь отличается. Кредит на квартиру с большим износом будет выдан, но вырастет размер страховки, которая обязательно оформляется при выдаче ипотечного кредита. Банк защищает себя страховым договором, а также выдвигает дополнительное требование к перекрытиям в доме. Они должны быть железобетонными, иначе даже
Сбербанк может отказать.


Еще один важный момент – это перепланировки. Раньше банк мог выдать справку, что не против любой перепланировки независимо от вида жилплощади. После многочисленных случаев обрушения целых зданий из-за незаконных перепланировок. Теперь и банки стали строже относиться к любым переделкам в покупаемой недвижимости.

Следовательно заемщик должен обязательно предупредить банк о планируемой перепланировке. При чем важно сделать это до подписания договора, дабы предотвратить возможные разногласия в дальнейшем. Если перепланировка не повредит зданию, то банк не будет препятствовать в получении кредита.


Через Сбербанк можно приобрести любую недвижимость на территории нашей страны. Исключение пока составляют недавно присоединенные полуостров Крым и Севастополь. Поскольку там нет еще офисов Сбербанка. А необходимым условием при получении ипотечного кредита является нахождение отделений банка на территории, где располагается покупаемый объект. По этой же причине в Сбербанке нельзя взять ипотеку на покупку заграничного жилья.


Условия хорошего залога
Значительную роль в принятии решения банком играет качество предлагаемого залога. Существует целый список параметров, по которым можно определить, насколько приемлем для банка тот или иной залог.

Особенно строгие требования предъявляются к недвижимости, выступающей в роли залога при оформлении ипотеки:
1. Объект должен быть в собственности заемщика не меньше трех лет. Если квартира приобретена недавно, могут объявиться дальние родственники или другие наследники, претендующие на собственность наравне с продавцом этого жилья. Любые имущественные споры вокруг залогового жилья автоматически приведут к отказу в получении кредита.


2. Ни в коем случае помещение не может быть представлено как залог, если оно уже является залогом в другом банке. Это обязательно откроется и будет рассматриваться как мошенничество. И вряд ли банк захочет впредь иметь дело с нерадивым клиентом, склонным к авантюрам.

3. Квартира должна соответствовать всем требованиям санитарно-технических норм.

4. Необходимо предоставить все договора с муниципальными службами. Кредитная организация не должна сомневаться, что залоговое жилье обеспечено электричеством, центральным отоплением, газопроводом. Должны присутствовать как холодное, так и горячее водоснабжение.


5. Обязательна справка из БТИ об удовлетворительном техническом состоянии помещения. Если была проведена перепланировка, надо предоставить акт о безопасности и разрешении данной переделки.


Если залогом выступает не квартира, а отдельно стоящий частный дом, к нему предъявляются дополнительные требования:
1. Дом обязательно должен быть построен из кирпича или плит.
2. Здание, оставляемое в залог, должно полностью соответствовать требованиям пожарной безопасности.
3. Деревянный дом ни один банк не станет рассматривать в качестве залога.
4. Обязательно наличие в доме санузла, кухни, вентиляции и системы трубопроводов.
5. Важно местонахождение дома. Если он находится в небольшом населенном пункте, обязательно наличие в районе расположения залоговой недвижимости развитой инфраструктуры. То есть в шаговой доступности должны быть школы и детские сады, больницы, поликлиники и аптеки, продовольственные и промышленные магазины и другие важные учреждения.
6. В приоритете будут строения, расположенные в местах хороших транспортных развязок. То есть должно быть легко добираться до центральных улиц населенного пункта.
7. В частном домовладении должны отсутствовать строения, находящиеся в аварийном состоянии.


Почему такие строгие требования к залогу
Многие считают, что при наличии в собственности любой недвижимости, будь то квартира в «хрущевке» или маленький домик в деревне, получить ипотечный кредит будет совсем легко. Однако столкнувшись с первыми трудностями на пути кредитования, заемщики очень удивляются и обижаются даже, не понимая, почему банк не принял их недвижимость в качестве залога.

Высокие требования кредитных организаций, разумеется, совершенно оправданы. Надо помнить, что ипотека в большинстве случаев берется на долгий срок. Единицы могут вернуть целевой кредит за пять-десять лет. Чаще процесс затягивается на двадцать лет и более. Банк должен быть уверен, что все это время залоговый объект недвижимости будет оставаться в приличном состоянии. Квартира или дом должны оставаться ликвидными, то есть на протяжении всего срока кредитования, в случае прекращения получения платежей по кредиту, банк сможет реализовать залоговый объект и вернуть свои средства со всеми процентами, а то и больше.


Аварийные здания никак не могут быть ликвидными. Даже если они совсем не разрушатся через десять лет, эти помещения невозможно будет продать по той же рыночной цене.
Если квартира недавно приобретена или получена в наследство, она тоже не может быть абсолютно ликвидной. Существует риск появления лиц, претендующих на данное имущество. Практика показывает, что все проблемы с правом собственности возникают в первые два-три года, потому банк и устанавливает такой срок. Чем ликвиднее залоговый объект недвижимости, тем меньше сомнений будет у банка во время принятия решения.


Зачем нужна страховка
Если ваша недвижимость не соответствует требованиям по одному-двум пунктам, то банк может пойти на риск, но риск этот застрахует.

Любой ипотечный кредит обязательно сопровождается страховым договором. Там оговариваются все возможные риски: и возможная потеря работоспособности заемщика, и увольнение с работы, и резкое снижение платежеспособности по разным причинам. Там же может быть застраховано залоговое имущество, в том числе не очень ликвидная недвижимость. Чем больше факторов риска, тем дороже окажется страховка. Но не стоит бояться увеличения суммы ипотечного кредита. В процентном соотношении разница будет совсем незначительной. Однако и вы, и кредитная организация будете действительно застрахованы от всех неприятностей.


Резюмируя, можно сделать вывод – принимая решение взять ипотечный кредит, необходимо выбрать для покупки квартиру, отвечающую всем требованиям, предъявляемым к залоговой недвижимости. Тогда вам не потребуется закладывать другое, уже имеющееся жилье. А если вы еще не имеете в собственности ни одной квартиры, то приобретать следует только ликвидное жилье, которое банк примет в качестве залога.