Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Оформление права собственности на квартиру: особенности и «подводные камни»

Купив квартиру в новостройке, получив от нее ключи и заселившись в помещение, не стоит игнорировать обязанность регистрации права собственности согласно закону. Это право позволяет владельцу быстрее решать вопросы при обращении в любую государственную структуру, будь то назначение пособий и льгот или оказание медицинской помощи.


Многолетнее отсутствие регистрации
В юридической практике нередки случаи многолетнего проживания в приобретенной квартире без оформления документов. Оно стало возможным потому, что законодательством не предусматриваются сроки регистрации жилого имущества. Покупатели квартир в новостройке иногда по незнанию, иногда по легкомыслию, а то и умышленно не регистрируют свои права на собственность.

В последнем случае владельцы рассчитывают на то, что можно будет не платить налог на недвижимость за годы проживания без регистрации. Но закон находится на стороне фискальных органов и, как правило, им удается взыскать недоплату в казну, образовавшуюся с момента оформления акта приема-передачи квартиры.


В целом владельцы новых квартир спешат поскорее зарегистрировать свои права на приобретенное имущество. Задержки с оформлением по вине новых хозяев скорее редкое исключение, чем правило, но все же, встречаются.

Как только произошло подписание акта приема-передачи, и ключи от квартиры получены, новоиспеченные собственники торопятся по инстанциям: оформление документов производится, по статистике, в течение полугода после ввода дома в эксплуатацию. Такой вариант распространен в случае приобретения жилья на собственные средства. Покупатели, расплатившиеся с девелопером из личного кошелька, в этом плане имеют преимущество перед владельцами новых квартир, которые вынуждены были обратиться за деньгами в кредитную организацию.


Ипотечные заемщики – другое дело. Они должны пройти процедуру регистрации согласно договору займа, в котором обязательным пунктом указано, за какое время надлежит оформить право собственности на приобретенное жилье. Кредитные организации дают своим клиентам, как правило, 3 месяца с момента получения разрешения на сдачу жилого здания в эксплуатацию. Сроки в разных банках могут отличаться.

Случается, что собственники, не оформив право своевременно, спохватываются при обстоятельствах, когда без документа на свидетельство не обойтись. Прожив в купленной квартире много лет, они не вдавались в подробности бумажной волокиты до тех пор, пока не появилось желание продать жилье.

Без документального подтверждения владением недвижимостью невозможно зарегистрироваться по месту жительства, а значит получать льготы и пособия, устроить детей в школу и детсад рядом с домом, прикрепиться к поликлинике.


Процедура оформления жилой площади
Выматывающие хлопоты по оформлению права собственности на жилье остались в прошлом. Откладывая регистрацию, новоиспеченные владельцы квартир боятся бюрократических препон и огромных очередей. На деле все просто и быстро: после оплаты госпошлины, нужно обратиться в многофункциональный центр с требующимися документами. Через неделю можно забрать паспорт со штампом о регистрации.

К моменту оформления права собственности все строения – жилые и нежилые, а также коммерческие помещения и прочее – должны быть учтены кадастром. Регистрация недвижимости, не занесенной в кадастр, технически невозможна, поскольку она еще «не существует».
Если это условие соблюдено, то потребуются следующие документы:
• паспорт;
• договор долевого участия;
• акт приема-передачи и доверенность, если акт подписан другим лицом;
• страховой номер индивидуального страхового счета;
• квитанция об оплате госпошлины;
• накладная, оформленная в банке, если средства на покупку ипотечные.
Предварительно проводится оценка квартиры, предполагающая затраты при обращении к специалистам.


Проблемы с постановкой на кадастровый учет касаются новостроек. Иногда ситуация осложняется для собственников, получивших ключи, тем, что Росреестр из-за ошибок в техдокументации застройщика отказывает в постановке на учет введенного в эксплуатацию здания. Подобные проволочки порой длятся годами. Люди проживают в квартирах, не имея возможности подтвердить свое право собственности с вытекающими последствиями.

Регистрация права собственности после покупки жилья на вторичном рынке проходит по иной схеме. Продавец, владеющий недвижимостью, заключает договор купли-продажи с покупателем. Затем оба подают пакет документов, предоставленных с той и другой стороны в соответствующую инстанцию.

В течение недели в Единый государственный реестр недвижимости вносится запись о том, что право собственности на квартиру в результате сделки перешло от продавца к покупателю. О чем они получают документальное подтверждение – выписку из ЕГРН.


Помощь застройщика
Помощь в регистрации собственности может оказать застройщик. Такая услуга предусмотрена за определенную – немалую – плату. Чтобы привлечь покупателей, некоторые компании разрабатывают бонусные программы вроде «приведи друга и получи в подарок бесплатное оформление права собственности». Стоимость услуги колеблется от 5 до 40 тысяч рублей, и подходит тем, кто находится далеко или очень ценит свое время. Большинство же предпочитает не переплачивать и заниматься оформлением недвижимости самостоятельно.

Есть компании-застройщики, которые включают услугу в комплекс с регистрацией договоров долевого участия, взимая за это плату. Чтобы воспользоваться подобной помощью, помимо стандартного пакета документов нужно оформить на девелопера доверенность.


Судебная практика в оформлении права собственности
Случаи оформления собственности через суд в прошлом были обычной юридической практикой. Тогда сделка купли-продажи жилья у застройщика заключалась не по договору долевого участия, а по договорам предварительной продажи или соинвестирования.
При заключении предварительного договора перед оформлением основного договора купли-продажи, компания-застройщик обязана стать собственником всех жилых помещений в готовом к эксплуатации здании.

Таковы правила передачи собственности от продавца к покупателю. Процесс продолжался от полутора до двух лет. Завершение сделки предварительной продажи происходило только после обращения покупателей-дольщиков в суд с требованием вступления застройщика в права собственности.


Дольщиков вынуждают обратиться в судебные органы, если ввод в эксплуатацию готового дома затягивается или возникают проблемы с его постановкой на кадастровый учет. Но лишь единичные обращения граждан в статусе физлица решаются в их пользу. Основная масса пострадавших дольщиков не обращается в суд, предпочитая дожидаться решения вопроса без своего участия.


Порядок в документах и своевременное взаимодействие компании-застройщика с государственными органами являются гарантией оформления права собственности без проволочек. Процедура настолько проста, что обращение за услугами к посредникам-специалистам не потребуется. Вопрос решается в территориальном многофункциональном центре.