Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Мифы о новостройках

Миф №1. Нужно покупать квартиру только у крупных застройщиков.
Чем крупнее застройщик, тем больше он построил объектов! Но практика показывает, что крупные застройщики не всегда надёжны. Вероятность того, что дом не будет сдан в срок или вовсе окажется долгостроем, или недостроем минимальна, но она всё же есть. Вне зависимости от истории компании и её опыта.



Во-первых, вы не знаете кухню застройщика изнутри. Молодой developer может быть беспроблемным, а мастодонт в сфере недвижимости на грани банкротства. Понять насколько девелопер надёжен можно, обратившись к грамотному агенту. Ведь он знаем сферу недвижимости изнутри.


Во-вторых, перед сдачей объекта в эксплуатацию все новостройки проходят через государственную комиссию, которая проверяет их на соответствие проектной документации. Поэтому с точки зрения безопасности разница между крупным и мелким застройщиком нет. Всех проверяют одинаково.


В-третьих, сделки с новостройками преимущественно проводятся через эскроу-счета, что дополнительно защищает покупателя от недостроя. Эскроу-счет — это счет в банке, где хранятся деньги до момента пока условия сделки не выполнены. В случае с недвижимостью застройщик не получит денег от покупателей пока полностью не введёт проект в эксплуатацию. Получается ему самому невыгодно затягивать со строительством. Банк здесь выступает гарантом для покупателя, что деньги будут переведены застройщику только после полного выполнения обязательств, а для застройщика, что покупатель точно заплатит за квартиру полную сумму. Если по каким-то причинам застройщик не завершает строительство, то деньги возвращаются покупателям. Часть недвижимости всё ещё достраивается без эскроу-счетов, ведь обязанность к их использованию была введена только в середине 2019 года. Однако, если сегодня девелопер достраивает такой дом, он должен сделать отчисления в специальный компенсационный фонд. Если возникнут проблемы, то с помощью накопленных денежных средств он обязан их решить.



Единственный вопрос, который может действительно вызвать сомнения — это качество строительства. которое как раз частично зависит от опыта девелопера, его подходу к проекту, а также класса жилья и расположения.


Однако прямой связи между опытом компании и качеством строительства нет. Даже новый девелопер может возвести качественный дом, а не качественный комплекс может получится и у застройщика с опытом. Более того, помните, что в сфере недвижимости бывают текучки и многое зависит от управленцев. Молодая команда может быть под руководством опытного человека и наоборот.


Перед принятием решения обязательно нужно проверить застройщика. Например, обратившись в агентство недвижимости. И время с нервами сохраните, и получите от агентства гарантии безопасности сделки, как от специалистов.
Проверить нужно следующие вещи.
1. Информацию о компании, её историю, в каких регионах работает и сколько проектов выполнено.
2. Копии её основных документов: свидетельство о регистрации, устав, выписка из ЕГРЮЛ и свидетельство о постановке на налоговый учёт.
3. Тип договора, по которому компания реализует недвижимость. Это будет 214 или 215 ФЗ. По 214 федеральному закону строят почти все дома в России. Покупатель подписывает договор долевого участия и переводит деньги на эскроу-счет или аккредитив. По 215 федеральному закону покупка квартиры осуществляется через жилищно-строительные кооперативы. Такие дома бывают дешевле, ведь по закону такая стройка не облагается НДС. Конечно, советуем рассматривать только проекты, реализуемые в рамках 214 федерального закона, чтобы минимизировать риски.
4. Информация о текущих проектах. Обязательно уточните, как идёт их строительство, нет ли проблем, укладывается ли застройщик в срок.
5. Обязательно проверьте информацию о репутации и надёжности компании. Для этого обратитесь к единой информационной системе жилищного строительства. Это каталог новостроек с данными о застройщиках и их рейтингами.
Тщательный анализ поможет убедиться, что застройщик не является потенциальным банкротом и строит дома на совесть. Если вам не хочется самостоятельно анализировать застройщиков, то обратитесь к риелтору. Опытные специалисты знают все тонкости рынка и внутреннюю кухню каждого застройщика и помогут принять взвешенное решение.



Миф №2. Первичная недвижимость — это высокие риски.

До сих пор встречаются люди, которые искренне верят, что высока вероятность того, что стройку заморозят на 10 лет. Однако времена застройщиков (кидал) прошли. Да, ещё 5-7 лет назад это отрасль хуже регулировалась законодательством и иногда происходили инциденты. Сегодня случаи с недостроем единичные, благодаря эскроу-счетам, работа по которым для застройщиков стала обязательной. По всем проектам, реализуемые с 1 июля 2019 года риск остаться без денег и квартиры минимизирован. Новый порядок финансирования позволяет купить квартиру в строящемся доме без подобных рисков.
Пару слов о мнимой безопасности вторичной недвижимости. Здесь есть свои риски и их достаточно много. Например, незаконная перепланировка или обременения. Купили квартиру с незаконно снесённой стеной, отвечать перед законом будете вы, а не предыдущий собственник, который её снёс.


Частая смена собственников тоже несёт риски. Нужно убедиться, что все сделки проведённые ранее полностью соответствует закону. Ведь любое судебное оспаривание может лишить вас квартиры.


Вообще почти все риски, связанные со вторичной недвижимостью, можно отнести к рискам с возможным признанием сделки недействительной по решению суда. Такое может возникнуть, если нарушаются права наследников, супругов, дарителей, прошлых собственников. Минимизировать риски можно только при очень тщательном подходе. Например, работать в связке с опытным юристом, который проверит документы на квартиру.


У первичной недвижимости множество плюсов. Квартира в которой никто не жил, новые коммуникации, молодые соседи, комплексная инфраструктура. А если вспомните про льготные условия ипотечного кредитования, доступные некоторым категориям покупателей, то точно становится ясно, что первичку надо брать.


Миф №3. Новостройки дешевле вторичных квартир.

Кажется, что новостройки намного дешевле вторичных квартир. Но это правило работает только для тех домов, срок сдачи которых в 2023 году и позднее. Да, на ранней стадии строительства цена квартиры в новостройке действительно была низкая и на этом можно было неплохо заработать, опять-таки до перехода на эскроу-счета. Сейчас разница в цене между первичной и вторичной недвижимостью сравнялась и стала незаметной, а в некоторых районах и комплексах превышает предложения на вторичном рынке. Конечно, на рынке можно найти примеры, когда квартиры в новостройках существенно дешевле квартир на вторичном рынке, но здесь играют роль локация, класс жилья, наличие инфраструктуры и ещё миллион факторов.



Отметим, что оба сегмента недвижимости связаны. Например, если в каком-то районе высок спрос на новостройки, то и вторичная недвижимость рядом подрастает в цене, и наоборот. Если быть более дальновидным, то можно порассуждать, например, о коммунальных платежах. Ведь покупка квартиры — это не единственное вложение в недвижимость, её потом нужно содержать.


Есть мнение, что коммуналка в новых домах выше, но и это не всегда правда. Размер квартплаты зависит от многих факторов. Например, чем больше на общедомовой территории расположено объектов благоустройства, тем больше расходов на их содержание требуется.


Конечно, сегодня во многих ЖК, начиная от комфорт класса и выше, девелоперы создают более комфортную среду с закрытыми от машин дворами, видеонаблюдением и охраной. В таких новостройках действительно коммунальные платежи могут быть выше, чем в старых панельных домах или хрущёвках, где таких удобств нет.


Миф №4. Все новостройки строятся на окраине и не имеют инфраструктуры рядом.
Вообще существует два вида застройки: точечная и комплексная. Точечная — это когда застройщик возводит новостройку в уже застроенном районе с имеющиеся инфраструктурой: сады, школы, супермаркеты, клиники. Комплексная застройка — это возведение жилого комплекса, который сразу включает в себя садик, школу и магазины. Если ЖК большой, то, возможно, что застройщик сразу построит и торговый центр рядом.
Сегодня ни одному застройщику не одобрят проект, если в нём нет сада или школы. Более того, крупный проект и вовсе часто координируется с городскими постройками, то есть освоение территории идёт комплексно. Поэтому новостройка — это больше не синоним отсутствия инфраструктуры.


Однако здесь есть свой недостаток. Пока корпуса сдаются вокруг очень много-много грязи и какое-то время придётся с этим мириться. Более того, школы и детские сады тоже бывает сдаются не сразу с корпусами. Поэтому на первое время придётся искать для детей другие образовательные учреждения рядом с ЖК.
Если вы не рассматриваете новостройку по причине удалённости от центра, то вам стоит пересмотреть своё мнение. Во-первых, новостройки — это вся необходимая инфраструктура рядом. Во-вторых, чаще всего удобное расположение. А, в-третьих, это новая квартира. в которой никто до вас не жил.


Миф №5. Выгоднее купить квартиру в новостройке напрямую от застройщика, чем через агентство.
В действительности и агентство, и застройщик продают квартиры по одной цене. Однако работать с агентством намного выгоднее, чем с застройщиком.
Представьте ситуацию. Вы приходите к застройщику в офис продаж, он, естественно, говорит только о плюсах квартиры в своём ЖКХ, а минусах же обязательно умолчит. Если вы пришли подбирать квартиру к риэлтору, то он расскажет о нескольких ЖК. Причём о плюсах и минусах. Риелтор не заинтересован в продаже какого-то конкретного объекта и действует всегда в интересах клиента. Он предлагает альтернативы. Застройщики также очень часто заманивают покупателей большими скидками и акциями, предварительно подняв цены. Более того, риэлторы владеют полной информацией о ситуации на рынке и помогают принять взвешенное решение.
Есть очень много вещей, в которые люди привыкли верить. Например, в опасность покупки первичного жилья из-за риска недостроя или долгостроя. Но на самом деле это всего лишь мифы, которые развиваются всего лишь за одну консультацию с агентом. Сфера недвижимости меняется очень стремительно, законодательство совершенствуются, качество проектов растёт. Поэтому рекомендуем работать с профессионалами, которые знают сферу изнутри и работают для клиента с учётом всех интересов и пожеланий.