Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Как купить квартиру дешевле, чем у застройщика?

Многие обходят рынок переуступки стороной, так как не понимают её нюансов. Нужно ли платить налоги или нет? Несёт ли переуступка риски? Насколько она выгодна, в принципе?

Дольщик, который приобрёл квартиру у застройщика может не дожидаться окончания строительства и продать объект другому лицу. В таком случае заключается договор о переуступке права требования недвижимости. Переуступка хоть и популярная схема покупки квартиры в новостройке, но она полна нюансов. В статье разберем все основные моменты, которые важно знать тем, кто решился на переуступку.



Что такое переуступка?
Переуступка — производная от слова «уступить». Это сделка по покупке квартиры в недостроенном доме, которая уже была приобретена у застройщика. Говоря простым языком, переуступка — это смена одного дольщика на другого. Всё было бы просто, если бы квартира была уже построена. Тогда не пришлось бы придумывать переуступку и сделка была бы стандартной — купля-продажа.

Но квартиры ещё по сути нет и даже если она почти достроена, то не имеет точного адреса. Есть только право требования на квартиру, закреплённое в договоре долевого участия. В такой сделке один дольщик продаёт право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства. Также по переуступке продаются и права, и обязанности, закреплённые в договоре. Сделка в случае переуступки называется цессией, продавец цедентом, а покупатель цессионарием.


Кто выступает в роли продавца в таких сделках?
Как думаете, кто чаще продает квартиры в недостроенных домах? Конечно, это инвесторы. Они вкладываются в стройку на начальном этапе, а затем продают почти достроенную квартиру дороже.


Инвесторы делятся на несколько типов.
Первый тип инвесторов — это юридические лица, которые скупают квартиры в строящихся домах десятками. Процесс сделок по переоформлению права требования у них полностью отлажен и почти всегда проходит быстро и без накладок.

Второй тип инвесторов — это подрядные организации. Бывает, что застройщик расплачивается с подрядчиками прямо квартирами, а они затем через переуступку получают свои деньги. Отметим, что сегодня такой натуральный обмен с подрядчиками почти прекратил существование. Застройщики работают по эскроу-счетам и при таком проектном финансировании расплатиться квартирами не представляется возможным.

Третий тип инвесторов — это частники, то есть обычные физические лица, которые зарабатывали либо на растущем рынке, либо на льготной ипотеке. Конечно, к переуступке иногда прибегают и люди, которые, в принципе, не планировали продавать купленную недвижимость. Однако обстоятельства, например, нехватка средств заставили их продать недавно купленную недвижимость. Иногда и вовсе бывает, что человек передумал. Купил небольшую двухкомнатную квартиру в долевом строительстве в центре города, а затем понял, что надо было брать трёхкомнатную на окраине. Чтобы вытащить деньги и вложить их в трёхкомнатную, он продаёт свою строящуюся квартиру.


Особенности переуступки.
Переуступка остаётся нестандартной процедурой, при которой возникают десятки вопросов. Порой кажется, что лучше не ввязываться в сделку, так как её механизм неподготовленному человеку непонятен. В любой подобной ситуации всегда советуем обращаться к риелтору. Лучше минимизировать риски и закрывать все вопросы сразу, чем решать их по мере возникновения.

Основные нюансы переуступки.
Нюанс 1. Согласие на переуступку от застройщика. По сути он является одной из сторон в договоре долевого строительства, то есть смена покупателя квартиры касается его прямым образом. Согласие от застройщика будет нужно, но не во всех случаях. Всё зависит от особенностей договора. Чаще всего в нём указано, что за смену покупателя недвижимости застройщик взимает комиссию. Её размер в большинстве случаев 50 000-60 000 рублей.

Иногда она выражается в процентной ставке от стоимости объекта и может достигать 5%. Бывает и такое, что застройщик запрещает продавать квартиры по переуступке. Так как инвесторы, которые их покупают на стадии котлована, перепродают их после завершения строительства, составляя конкуренцию самому застройщику. Если в договоре долевого строительства про переуступку ничего не сказано, то можно смело продавать недвижимость, а затем просто уведомить строительную компанию о смене будущего владельца. Естественно, сделать это нужно официально, а именно письмом по почте с уведомлением о вручении, с приложенной копией договора переуступки.

Нюанс 2. Налоги при переуступке. Если недвижимость была во владении менее пяти, а в некоторых случаях менее трёх лет, то при её продаже нужно заплатить налог 13% от стоимости объекта. Но, что делать при переуступке? Ответ простой. Платить налог. Считается, что раз вы продали недвижимость пусть и по переуступке, то получили доход, а доходом надо делиться с государством. Здесь есть один тонкий момент. Налог при переуступке платится не от всей стоимости квартиры, а только с разницы между доходами и расходами продавца. Приведём пример. Человек покупает квартиру по ДДУ за 4 000 000 рублей. А переуступает её за 4 500 000 рублей. Разница составляет 500 000, с которых платится 13% налога, то есть 65 000 руб.


Нюанс 3. Покупка по переуступке в ипотеку. Здесь всё зависит от конкретного банка. Раньше кредитные организации не одобряли ипотеку, если недвижимость приобреталась по переуступке. Однако сегодня банки идут навстречу, особенно если квартира приобретается в аккредитованной новостройке. Поэтому если вам нужна ипотека на квартиру по переуступке, подойдите к выбору банка очень ответственно, либо обратитесь к опытному риелтору.

Нюанс 4. Переуступка через эскроу. Если покупателя интересует покупка в ипотеку, то продавца, скорее всего, будет интересовать возможность продать квартиру, купленную через эскроу-счет. Законом не запрещено продавать квартиру, купленную через эскроу по переуступке. Но на практике возникают сложности, ведь эскроу-счета введены недавно и процедура в банках ещё не отлажена.

Как сделать всё правильно, пока в курсе только старшие менеджеры банков которых и привлекают к таким сделкам. Какие будут здесь нюансы?
Во-первых, это платёжные документы. Если раньше они брались у застройщика, то теперь все документы будут в банке, в котором открыт эскроу-счет.

Во-вторых, это срок условного депонирования или если говорить простым языком, то срок учёта и блокирования денег на эскроу-счете. Из-за нюансов договора может быть так, что если застройщик не сдаст объект вовремя, то деньги с эскроу-счёта вернуться первому покупателю. Хотя по сути новым владельцем счёта будет второй. Что делать в таких случаях? Просто не допускать их. Как правило, такое случается, но редко и только с недобросовестными застройщиками. Поэтому так важно выбрать надёжную и проверенную строительную компанию, которая всегда сдаёт объекты вовремя.


Плюсы и минусы для покупателя.
Зачем вообще покупать по переуступке, если можно найти более лёгкий вариант покупки квартиры?
Плюс 1. Главная выгода здесь в том, что её стоимость будет ниже, чем от застройщика. Ведь он регулярно повышает цены по ходу строительства объекта. Также бывает, что квартиры уже распроданы, а человеку хочется приобрести жильё именно в этой новостройке. И вдруг попадается вариант с уступкой. Естественно, он пойдёт на эту схему покупки.

Плюс 2. Ещё один плюс переуступки — это возможность её сочетания с некоторыми льготами, например, с семейной ипотекой.


Есть у переуступки и минусы для покупателя.
Минус 1. Главный из них — это риск пойти на поводу у продавца, который не хочет платить налог, поэтому занижает договорную стоимость квартиры. Ни в коем случае не соглашайтесь на подобные аферы! Чем это может обернуться? Если в двух словах, то, во-первых, можно налететь на штрафы. Во-вторых, если идти по такой схеме, то придётся иметь на руках разницу между фактической и договорной ценой объекта. Например, если квартира стоит 9 млн. руб., а продавец продаёт её за 5 млн. руб. согласно договору, то у покупателя должно быть на руках 4 млн. руб., а также первоначальный взнос от суммы по ипотеке. Выполнить эти условия довольно сложно.

Минус 2. Также недостатком переуступки считаем невозможность воспользоваться крутыми совместными предложениями от застройщика и банка.
Ещё один нюанс. Вопрос цены. Покупая квартиру по переуступке, вы получаете право требования на сумму, которая была в первом договоре долевого строительства, при этом платите продавцу большую сумму.

В случае возникновения судебных споров базовой ценой для расчёта всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником. Приведём пример. Квартира стоит 10 млн. руб. по договору переуступки. Первый собственник платил за неё 7 млн. руб. Если с застройщиком будут судебные споры, то настоящий собственник, который заплатил 10 млн. руб. сможет рассчитывать на компенсацию в размере до 7 млн. руб. То есть, сумму, которая была в договоре между строительной компанией и первым собственником.


Кому подходит переуступка?
Переуступка подходит тем, у кого есть средства для первоначального взноса по договору. Однако она вам не подойдёт, если денег на первоначальный взнос нет либо вы хотели использовать материнский капитал, или другие государственные субсидии.
Работайте с профессионалами, чтобы продать или купить недвижимость выгодно, быстро и главное безопасно.