Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Как приобрести жилье без посредников и обмана

Многие задаются вопросом: можно ли приобрести квартиру, избегая услуг риелтора? Конечно, можно, ведь зачем платить посреднику, если можно напрямую договориться с хозяином квартиры и сэкономить приличную сумму денег. Хотя в таком деле важно иметь достаточно свободного времени и сил и обладать юридической подкованностью, чтобы предугадать различные «подводные камни» и заключить сделку самостоятельно.


Откуда вообще берутся посредники
Пожалуй, исторически они возникли примерно в одно время с рынками. Ежедневно каждый сталкивается с посредниками в любой сфере жизнедеятельности: при совершении покупок в магазине, при пополнении мобильного счета, при оформлении документов и т.д.

Посредничество можно рассматривать как способ заработка как юридических, так и физических лиц.
Такие посредники делятся на 2 категории:
1. Одни выполняют вспомогательные функции, которые «разгружают» людей от лишних хлопот и возникающих проблем. То есть за выполнение таких функций они берут свою денежную долю, которая насчитывается в качестве надбавки к стоимости услуги.
2. Другие занимаются так называемым паразитизмом, то есть просто навариваются на необоснованном повышении стоимости услуги либо товара.


Риелторы: паразиты или помощники
Если говорить о порядочных грамотных риелторах, то их, безусловно, следует относить к помощникам. Есть укорененное мнение о том, что риелторы пытаются как можно сильнее нажиться на своих клиентах, однако современные реалии таковы, что риелтор получает всего 2-3% от сделки. Гораздо важнее для него в этом случае создать все комфортные условия для покупателя и даже выбить ему скидку, чтобы сделка не сорвалась. К тому же, за такой минимальный процент своей работы риелтор действительно избавляет своего клиента от хлопот, связанных с «историей» квартиры, юридической составляющей и сравнением цен на рынке недвижимости.


Избегая риелтора: как оформить сделку самостоятельно
Для точного понимания того, как заключить сделку по покупке недвижимости собственными силами, нужно узнать, чем же вообще занимается риелтор. Опытные менеджеры агентств недвижимости говорят о том, что все начинается с процесса подготовки к совершению сделки, который состоит из таких составляющих:
• внесение предварительной суммы или аванса;

• оценка ситуации продавца (к примеру, уточнение: замужем ли собственница квартиры и не потребуется ли разрешение супруга на продажу недвижимости);

• проверка отсутствия ареста на квартиру;

• изучение выписки всех ранее прописанных жильцов квартиры;

• оценка планировки и сбор информации о том, не проводили ли жильцы незаконную перепланировку;

• изучение документов на квартиру, проверка их подлинности;

• проведение торгов.

Только после проведения всех этапов подготовки совершается сама сделка, то есть подписание договора купли-продажи недвижимости, после чего права собственности переходят к покупателю.

Тому, кто решил самостоятельно заниматься всеми хлопотами, стоит учитывать каждый элемент и не пренебрегать ими. Однако все идеально только в теории и на практике может оказаться не так прозрачно и ясно.

Вообще схема покупки жилья между покупателем и продавцом довольно простая: первый находит объявление, договаривается со вторым о встрече, осматривает квартиру и договаривается о цене, но здесь могут возникать проблемы оценки стоимости жилья, юридической «чистоты» документов, отсутствия долгов.
Рецепт самостоятельности: государственная регистрация сделки
Если все же продавец и покупатель идеально сошлись во мнениях о цене и квартира практически куплена, нужно переходить к следующему этапу совершения сделки – получение государственной регистрации.
Для этого продавец должен предоставить следующие документы:
• документ, устанавливающий право на недвижимость;

• свидетельство о государственной регистрации права собственности;

• выписка из домовой книги, которую можно получить в ЖЭКе, устанавливающая факт регистрации лиц на продаваемой жилплощади;

• поэтажный план и экспликация, то есть пояснения к архитектурному плану, которые можно получить в БТИ.

В каждой конкретной ситуации могут потребоваться дополнительные документы: к примеру, согласие органов опеки, супруга и т.д. Не стоит жалеть денег на хорошего юриста, который поможет изучить документы и сделать все по закону.


Заключительным этапом является непосредственное совершение самой сделки, то есть оформление договора купли-продажи. В связи с последними законами, его можно составлять самостоятельно в письменной форме с указанием данных и реквизитов:
• адрес объекта, его стоимость,

• паспортные данные продавца и покупателя,

• срок оплаты,

• данные всех документов, которые были необходимы для государственной регистрации,

• подробное описание обязательств обеих сторон сделки и наказание за невыполнение этих обязательств.

После заключения договора обычно происходит передача денежных средств от одной стороны к другой. Важно проверить все купюры на их подлинность, особенно если речь идет об иностранной валюте.

После визирования сторонами договора, он также подлежит государственной регистрации и лишь после этого считается официально действующим. Регистрация осуществляется в Управлении регистрационной службы, куда кроме договора необходимо предоставить пакет остальных документов, описанных ранее, и квитанцию об оплате государственной пошлины. Обычно ее оплата ложится на плечи покупателя. В конце составляется передаточный акт, по которому недвижимость окончательно переходит в руки покупателя вместе с распиской продавца о получении им денежных средств.


Вторичное жилье и новостройки: когда не нужна помощь риелтора
Многие специалисты по недвижимости утверждают, что помощь риелтора необходима чаще всего при покупке вторичного жилья, когда у недвижимости есть собственная история, которую нужно тщательно проверить и подготовить пакет необходимых документов. Если приобретается жилье в новостройке, то можно обойтись и собственными силами, поскольку собрать все нужные документы будет не так-то сложно.

Помимо риелтора и застройщика, возникает еще один субъект работы с недвижимостью – девелопер. Это специалист, деятельность которого основана на процессе создания объектов недвижимости или повышении его стоимости, то есть они могут как строить новые здания, так и реставрировать старые. Они также могут напрямую сотрудничать с покупателями, предоставляя им персональные скидки.



К тому же, они всегда имеют более точную и обновленную информацию об объекте продажи, за которой не всегда успевают уследить риелторы. Поэтому, покупая квартиру в новостройке, можно смело обращаться в девелоперское агентство, избегая риелторов и их посредничества.

Однако, помимо девелоперов и застройщиков, могут возникать и другие субъекты, причастные к продаже недвижимости: генеральные подрядчики, частные инвесторы и т.д. В случае столкновения с ними, лучше все-таки обратиться за помощью в риэлторское агентство, которое поможет разобраться с возникнувшими «подводными камнями» в процессе самостоятельной покупки недвижимости.