Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Как купить квартиру на вторичном рынке

Новый жилой дома в ЖК города Новосибирска
Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда сложный и ответственный этап в жизни каждого человека. Ведь малейшая ошибка может привести к потере денег или недвижимого объекта. А чтобы избежать этого, нужно внимательно подойти к вопросу выбора.


Определяемся с выбором квартиры
Для начала необходимо определиться с местом проживания, площадью недвижимого объекта, количеством комнат и суммой, на которую вы рассчитываете.

На стоимость влияют следующие факторы:
• Площадь - чем она больше, тем дороже квартира.

• Класс жилья. Самые дешёвые квартиры - в доме эконом-класса. Самые дорогие – в домах комфорт, бизнес-, элит- и премиум-класса. Чем выше класс, тем дороже недвижимость.


• Этаж. На вторичном рынке квартиры на первом и последнем этажах обойдутся дешевле в среднем на 5-10% в отличие от квартир, расположенных на средних этажах. Связано это со следующими недостатками: в квартирах на первом этаже прохладнее, в них недостаточно дневного света, а также может доноситься запах сырости из подвала. Квартиры на последнем этаже летом сильно нагреваются, а в сезон дождей возможна протечка крыши.

• Район. Самое дорогое жилье расположено в центре города и в районах с благоприятной экологической обстановкой. Чем дальше от центра города, тем дешевле жилье. Также на стоимость влияет инфраструктура, транспортная доступность и наличие по близости станции метрополитена.

• Состояние. Квартиры в хорошем состоянии и со свежим ремонтом стоят дорого. И в большинстве случаев цена оправдана, так как такое жилье уже полностью готово к проживанию. Нередко встречаются квартиры, требующие капитального ремонта, например, после пожара. Скидка на них может доходить до 15-20%. Но это не самый удачный вариант, так как на восстановление уйдёт намного больше денег.


Где искать квартиру
Искать жилье можно как в социальных сетях, так и на досках объявлений: Авито, Циан, Юла, Яндекс недвижимость и Домофонд или можно обратиться к риелтору. Он сам подберёт для вас наиболее подходящий вариант и поможет с оформлением документов. После того как вы определились с квартирой, переходим к ее осмотру.


Осмотр квартиры
• Сверьте планировку в техническом паспорте с фактической. Если в квартире были какие-либо изменения, они должны быть узаконены. В противном случае покупать такую квартиру рискованно. Если у продавца есть разрешение на перепланировку, то новому собственнику придётся самостоятельно ее узаконить. Если разрешения нет, то его могут оштрафовать на 2500 тысячи рублей и обязать вернуть всё на свои места.

• Осмотрите пол, стены и потолок на наличие плесени, протечек, трещин и прочих повреждений. Убедитесь, что оконные рамы и стеклопакеты установлены герметично и из них не дует.

• Проверьте состояние труб и сантехники. Трубы должны быть сухими и без следов ржавчины. Включите поочерёдно горячую и холодную воду. Это особенно важно, если вы покупаете квартиру на верхних этажах, так как чем выше этаж, тем слабее напор. Если с квартирой все в порядке, можно приступать к проверке документов.


Проверяем документы
1. Попросите продавца предоставить вам паспорт и правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарственная, завещание, доверенность). Данные в них должны совпадать. Если квартира продаётся по доверенности, убедитесь в её подлинности и убедитесь, что доверенное лицо имеет право заключать сделки и принимать деньги от покупателя (это указывается в доверенности).

Важно: покупка по доверенности — это самый рискованный способ, так как ее чаще всего используют мошенники. Но если квартира очень понравилась, и вы не хотите от неё отказываться, тогда настаивайте на личной встрече с собственником. Убедитесь, что данные в паспорте и доверенности совпадают. А также не лишним будет проверить доверенность на подлинность. Сделать это можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты - вносим ее реквизиты в соответствующее окошко, после чего система выдаст, внесена доверенность в реестр или нет. Если внесена, значит она действительна. Если не внесена, значит он поддельная либо срок её действия уже истёк.


2. Право подтверждающий документ - свидетельство о регистрации права собственности (его выдавали при покупке недвижимости до 15 июля 2016 года). Если квартира покупалась в период с 16 июля по 31 декабря 2016 года, тогда выдавалась выписка из ЕГРП. А с 1 января 2017 года и до настоящего момента выдаётся выписка из ЕГРН. Запросить её можно на сайте Росреестра или в МФЦ в электронном или бумажном виде.

В выписке содержатся все сведения об объекте: кто является собственником, на основании каких документов он является собственником, есть ли ограничения или обременения. Если они есть, например, квартира покупалась в ипотеку и сейчас находится в залоге у банка, то купить её можно, но только с разрешения банка. Если жилье арестовано за долги, то от такого варианта придётся отказаться или проконсультироваться с юристом. Также в выписке ЕГРН содержится информация о спорах.
Обратите внимание: выписку может запросить как собственник, так и покупатель. Но если её будет заказывать покупатель, то она будет неполной, так как в ней не будет персональных данных владельца.


3. Справка из психиатрического и наркологического диспансера, чтобы убедиться, что продавец не состоит на учете. Иначе у родственников есть все шансы оспорить сделку.

Дополнительные документы
• Если у квартиры несколько собственников, то каждый из них должен дать письменное согласие на продажу. Если хотя бы один из них не дал согласие, сделку могут признать недействительной. Информация о количестве собственников указана в выписке из ЕГРП и в свидетельстве о регистрации права собственности. То же самое касается и супругов. Если квартира покупалась в браке, то для продажи потребуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги. Если квартира покупалась не в браке, продавец должен предоставить нотариально заверенное заявление, подтверждающее данный факт.

• Если среди собственников есть лица, не достигшие совершеннолетнего возраста, продавец должен предоставить согласие (разрешение) от органов опеки и попечительства.


На какие факторы нужно ещё обратить внимание
• Если недвижимость перешла в собственность к продавцу по наследству, обратите внимание, сколько времени прошло с момента унаследования. В идеале должно пройти не менее 3 лет. Если продавец недавно вступил в наследство и сразу же выставил квартиру на продажу, это должно насторожить, так как есть риск появления неучтённых наследников, которые могут признать сделку через суд недействительной. Если квартира вам очень понравилась, и вы не хотите от неё отказываться, проконсультируйтесь с юристом, чтобы выяснить, насколько безопасной окажется сделка. Также можно попросить продавца предоставить нотариально заверенное заявление, где указано, что он не знает о существовании других наследников, а также укажите в заявлении, что в случае их появления продавец берет все риски на себя.

• Неприватизированное жилье - если квартира не приватизирована, то продать её нельзя, так как в таком случае она считается собственностью государства или муниципального образования. И продать её можно лишь после приватизации. Чтобы убедиться в этом, ознакомьтесь с единым жилищным документом или договором передачи квартиры в собственность или справкой формы 9.


• Долги за ЖКУ - если собственник не платил за коммунальные услуги, то этот долг останется за прежним собственником и к новому владельцу он не переходит. Но если у него есть задолженность за капитальный ремонт, то она переходит к новому владельцу, так как он закреплён за квартирой. Чтобы убедиться в отсутствии долгов, проверьте квитанцию об оплате за предыдущий месяц.

• Не лишним будет убедиться в наличии других долгов собственника, которые могут стать причиной наложения ареста на имущество. Узнать эту информацию можно на сайте Реестра "Справочная информация по объектам недвижимости".
Если с документами все в порядке, тогда можно переходить к следующему этапу – заключению предварительного договора.


Заключаем предварительный договор
В договоре указываем предмет договора - кадастровый номер, полный адрес и площадь недвижимого объекта. Указываем сроки, ответственности сторон и сумму аванса или задатка. Указывать цену в предварительном договоре необязательно. Но лучше всего её указать, так как продавец может передумать и поднять цену или же отказаться от скидки, которую ранее пообещал.


Заключение договора купли-продажи
Договор необходим для того, чтобы зафиксировать все условия сделки. В нем должны быть прописаны следующие пункты:
• Фамилия, имя и отчество продавца и покупателя.
• Адрес проживания и паспортные данные каждой стороны.
• Описание недвижимого объекта: точный адрес, кадастровый номер, общая и жилая площадь, количество комнат и этаж.
• Данные правоустанавливающих документов - если это договор купли-продажи, то указываем номер и дату его выдачи, а также указываем номер и дату выдачи свидетельства о праве собственности и выписки из ЕГРН.
• Цена и порядок расчёта (наличные или банковский перевод).


Расчёты с продавцом
Рассчитываться с продавцом можно через банковскую ячейку или наличными из рук в руки. В первом случае арендуется банковская ячейка сроком от 1 дня. Стоимость ее аренды составляет от 75 до 200 рублей за 1 день (зависит от тарифа банковской организации и объёма ячейки). Далее стороны составляют соглашение, где прописываются условия и порядок выдачи денег продавцу после регистрации сделки. Например, у продавца будет доступ к содержимому банковской ячейки только после предоставления выписки из ЕГРН и договора купли-продажи. Если сделка не состоится, то покупатель забирает свои деньги.


Регистрация сделки
После того, как договор купли-продажи квартиры будет подписан, можно отправляться в МФЦ, чтобы подать документы на регистрацию в Росреестр. Для этого необходимо предоставить следующий пакет документов:
• Паспорт продавца и покупателя.
• Заявление о госрегистрации.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Договор купли-продажи.
При подаче документов через МФЦ срок регистрации составляет до 9 рабочих дней, а при подаче документов напрямую в Росреестр - до 7 рабочих дней.