Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Долевое строительство: купить квартиру и не потерять деньги

Приобрести можно не только готовое жилье у собственника, но и вложиться в строительство, купив еще неготовую квартиру у застройщика. Фактически речь идет о финансировании строительных работ.



Приобрести будущее жилье можно как на этапе проекта, так и на разных стадиях строительных работ. Это и есть долевое строительство. Уже после сдачи готового дома в эксплуатацию дольщик получит свою готовую квартиру.


Зачем покупать строящиеся квартиры
Само собой, многим хочется купить абсолютно новую квартиру без истории в жилом комплексе со всей нужной инфраструктурой. Но ключевой плюс здесь в цене. Жилье на ранних этапах строительства или проекта обойдется дешевле, чем готовая аналогичная квартира на вторичном рынке.

Ранее долевое строительство было рискованным. Не было обязательного контроля, резервных фондов и эскроу-счетов. Дольщики просто передавали свои деньги застройщику, который тратил их на возведение дома.


Соответственно, если денег по каким-либо причинам не хватало, то строительство затягивалось. Иногда на очень долгие годы. Нередкими были и случаи банкротства, что вообще не гарантировало дольщикам получение квартиры или возврат денег.
Сегодня риски дольщиков существенно снижены.

Можно сказать, что вероятность иметь проблемы с долевым строительством стремится к нулю. Все из-за эскроу-счетов. Суть в том, что в сделке еще участвует банк, уполномоченный на финансирование долевого строительства. Он является гарантом возврата денег дольщикам, если застройщик не выполнит свои обязательства.


Этапы покупки строящейся квартиры через эскроу:
• Поиска дома, квартиры и девелопера. Тут человек сам выбирает наиболее подходящую для него недвижимость. Застройщик должен сообщить, в каком банке будет открыт эскроу-счет. Важно убедиться, что банк имеет полномочия финансировать долевое строительство. Перечень таких банков можно найти на сайт ЦБ. Застройщик нарушает закон, если предлагает открыть эскроу-счет в неуполномоченном банке.

• Изучение договора. Важно обратить внимание на все детали: площадь, планировка, адрес, тип дома, этаж, материалы отделки, теплоизоляции, звукоизоляции, условия расторжения договора, санкции для «долгострой» и т. д. Почему это важно, будет рассказано далее.


• Заключение трехстороннего договора: дольщик, девелопер, банк. Открытие эскроу-счета, куда перечисляется вся сумма за квартиру. Либо часть денег, если речь идет об ипотеке или рассрочке от строительной компании.

• Окончание строительства, сдача квартиры, расчет.
Когда застройщик сдал готовую квартиру, он получает право забрать деньги с эскроу-счета. В ином случае деньги возвращаются обратно покупателю.


Плюсы:
• Отсутствие рисков потери денег в 99% случаев.
• Страхование денег на эскроу. Если с банком что-то случится, то дольщик получит компенсацию.
• Быстрые сроки возведения дома. Так как застройщики не могут использовать для строительства деньги дольщиков, то вынуждены брать кредиты. А это уже процентная переплата. Поэтому девелопер напрямую заинтересован в максимально быстром возведении новостройки.


Минусы:
• Небольшой дисконт. Так как застройщик все равно не будет использовать деньги дольщиков для строительства, то ему нет смысла предлагать большой дисконт.
• Страхуется не вся сумма. Гарантированно компенсировать могут сумму до 10 млн рублей в случае банкротства банка.
• Деньги на эскроу не индексируются.


Важно
Почему нужно внимательно изучать договор? Дело в том, что банк, являясь третьей стороной договора, обязан защищать еще интересы застройщика. После сдачи готовой квартиры деньги с эскроу сразу переходят строительной компании. Если потом дольщика что-то не устроит (например, неподходящий материал отделки), то уже ничего не поделаешь. Нужно было сразу читать договор.

Другое дело, если работы провелись некачественно вопреки условиям договора. Но и в таком случае добиться правды можно будет только через суд. А это долго и затратно. Поэтому ответственно нужно подходить к вопросу выбора застройщика и изучению ДДУ.