Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Важные аспекты при покупке квартиры

Что учесть при покупке квартиры от собственника?
Приобретение жилья на вторичном рынке несёт свои риски. Тщательная проверка продавцов позволит избежать мошенничества, коммунальных долгов и оспаривания покупки неучтёнными собственниками. Для этого можно воспользоваться услугами нотариуса.




Перед заключением сделки необходимо проверить следующие документы:
Правоустанавливающие документы.
1. Сюда относятся договор купли-продажи, приватизации, дарения, наследования. В последнем случае есть риск претензий от родственников – в идеале срок владения квартирой продавцом должен составлять больше трех лет, чтобы исключить возможность оспаривания наследства. Частая смена владельцев квартиры тоже должна насторожить: такими махинациями обычно пользуются мошенники.

2. Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
Показывает Ф.И.О. собственников, их доли, когда им досталось жилье, наложено ли обременение: если недвижимость находится в залоге у банка или под арестом, покупка невозможна. Выписка содержит план квартиры, который понадобится для проверки на перепланировку. При отсутствии плана в ЕГРН можно запросить сведения в БТИ (Бюро технической инвентаризации).


3. Архивная выписка из домовой книги или справка о регистрации по форме 9.
Предоставляют информацию обо всех прописанных и выписанных гражданах. Ее необходимо сверить с выпиской из ЕГРН и убедиться в отсутствии лиц, которые могут претендовать на жилье (отбывающие тюремный срок или несовершеннолетние, выписанные на время приватизации).


Документы, удостоверяющие личность собственника.
1. Сайт Министерства внутренних дел поможет выяснить, действителен ли паспорт продавца и совпадают ли сведения с выпиской из ЕГРН.

2. Справки из НД и ПНД (наркологический и психоневрологический диспансер).
Документы, подтверждающие дееспособность собственника на момент совершения сделки.

3. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам.
Долги по ЖКХ (кроме долга по капитальному ремонту) не переходят на нового владельца, но лучше не иметь проблем с Управляющей компанией. Если продавец не может погасить задолженность по ЖКХ, сумму долга можно вычесть из стоимости жилья.


4. Нотариальное согласие супруга на продажу.
Если собственник в разводе, нужно проверить решение суда о разделе имущества. Квартира может быть приобретена в браке, и тогда супруг имеет право претендовать на жилье.

5. Разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.
Необходимо иметь при наличии несовершеннолетних собственников. В этом случае услуги нотариуса обязательны.

6. Справка из банка о погашении ипотечного кредита.
При условии, что жилье было куплено владельцем в ипотеку.




Нотариальная доверенность.
Продажа квартиры по доверенности может быть уловкой мошенников. Если нет возможности встретиться с собственником лично, лучше отказаться от покупки.


Что учесть при покупке квартиры в новостройке?
Приобретение первичной недвижимости также имеет свои нюансы. Строительная компания может затянуть стройку или обанкротиться. В итоге покупатель получит некачественное жилье, не соответствующее документации.

У застройщика нужно проверить наличие следующих документов:
- Лицензия.
- Устав юридического лица.
- Свидетельство о регистрации.
- Разрешение на проведение строительных работ.
- Инвестиционный контракт и договор об аренде земли.
- Выписка из ЕГРЮЛ (Единый государственный центр юридических лиц).
- Проектная декларация.
- Проект договора долевого участия (ДДУ).


Надежность компании также доказывают:
- Возраст и количество сданных объектов.
- Наличие аккредитации в ведущих банках страны.
- Отсутствие налоговых задолженностей (можно проверить на сайтах ФНС и ФССП).
- Положительные отзывы покупателей на сторонних сайтах.
- Отчетность в виде фото и видеоматериалов со стройки.




На что обращать внимание в любом случае?
И в новостройке, и во вторичном жилье покупателя должны интересовать:
1. Безопасность и инфраструктура района (наличие поблизости больниц, школ, детских садов, магазинов).
2. Состояние дома и квартиры (ремонт, наличие мебели, исправность отопления, электрики, водоснабжения).
3. Соседи (стоит понаблюдать за жизнью дома и убедиться в добросовестности жильцов).


Что учесть при оплате покупки?
Оплата производится только после регистрации договора купли-продажи. Стоит заранее обсудить с собственником, возможен ли торг, приобретение в ипотеку или рассрочку.


Самые безопасные и удобные варианты расчета:
Наличными через банковскую ячейку.
Через аккредитивный счет.
Эти способы рекомендуются и при ипотеке: все оформляется в одном банке, можно получить скидку. После покупки квартиры официально трудоустроенным гражданам полагается единоразовый налоговый вычет в 13% от стоимости.