Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Переуступка квартиры в новостройке - что это такое: покупка и продажа

Переуступка квартиры в новостройке – это процесс передачи от первичного владельца, чаще всего это от инвестора к последующему покупателю квартиры. Вся суть состоит в том, что квартира находится еще не совсем достроенном виде и новый владелец имеет право не только распоряжаться данным имуществом, но и берет на себя всю ответственность по застройке и несет любые риски, которые связаны со строительством.

Данный процесс передачи квартиры называется цессией, а человека, который осуществляет данную операцию, называют цессионером.


Как оформляется
Оформления переуступки квартиры делится на 4 основных этапа:
- Перед тем, как купить такую квартиру, то необходимо у застройщика потребовать ряд документов, которые будут, подтверждать право на владения, поэтому стоит запросить такую документацию в агентстве по недвижимости:

- Устав и учредительные документы на основании которых проводятся строительные работы.

- Свидетельство о том, что зарегистрировано на уровне законодательства.

- Документ подтверждает, что объект состоит в налоговой на учете.

- Свидетельство о праве собственности земельного участка. Это вопрос очень важный, так как часто проблемы вытекают из-за отсутствия прав на участок земли, где расположен дом.

- Разрешающие документы на строительство.

- Бухгалтерский отчет за последний отчетный квартал.

- Обязательно должен быть проект на основании, которого осуществляется строительство.

Данный проект должен содержать такие важные показатели как — права, цель, сроки, сдачу проекта и другие показатели.
- Подготовка покупателя и продавца к проводимой сделке:

- Предупреждение застройщика о том, что будет переуступка квартиры в существующем строительстве. Когда это не будет осуществлено, то скорее всего смена покупателя не произойдет и в будущем договор переуступки будет считаться недействительным, что очень негативно отразится в будущем. Как советуют эксперты, строительная компания должна выступать посредником между продавцом и покупателем.

- Получение письменного соглашения на продажу квартиры, стоит отметить, что необходимо продавцу заплатить строительной компании 5 % от продажи. Это обязательно условия, в противном случае, надо будет дожидаться только сдачи объекта в эксплуатацию.


- Взять справку от продавца, которая будет содержать информацию об отсутствии долгов со стороны продавца. В первую очередь это говорит о том, что покупатель страхует себя от долгов, которые не понес предыдущий хозяин недвижимости.

- Получить письменное согласие остальных членов семьи со стороны на переуступку квартиры.

- Уведомления от банка в случаи, если имущество было приобретено в кредит.

- Получить выписку с ЕГРП.

- Действия со стороны покупателя заключаются:

- Получение письменного нотариального разрешения на приобретение недвижимости.

- Оформление кредитного договора в случаи, если квартира будет покупаться через ипотеку.

- Регистрация договора в соответствующих органах:

- Предоставить регистратору необходимые документы – паспорт, свидетельство на недвижимое имущество, письменное соглашения застройщика на переуступку квартиры и другие документы.

- Необходимо при оформлении заплатить государственную пошлину, без подтверждающей документации операция передачи квартиры не осуществится.

- Все собранные документы передаются в регистрационную службу, где они рассматриваются.


Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав
На сегодняшний день данная операция вполне возможна, в особенности, если эта квартира в новостройке. Приобретение квартиры в таком доме позволит:
- Оформить жилье в нужном для его владельца стиле.

- Данный этап позволит получить жилье с нуля, т. е квартира в новом доме позволит максимально получить безопасный дом.

- Такая квартира будет стоить дешевле, чем уже готовое жилье.

- За недвижимость можно заплатить ипотекой банка, в том случае если нет возможности купить новый дом сразу.

Многие люди именно таким образом покупают себе дом, так как он совершенно новый и в будущем может стоить гораздо дороже, а это уже позволяет в будущем продать такую недвижимость и заработать приличный капитал, который можно вложить в что-то более существенное.
Риски при переуступке
Когда покупаю квартиру по переуступке, то это с одной стороны не только выгодное вложение средств, но и большой риск, который может повлечь за собой некоторые проблемные ситуации, которые могут повлечь много финансовых затрат.

Итак, риск при переуступке может заключаться в следующем:
- Владелец определенной части недвижимости может иметь много долгов перед застройщиком, чтобы избавиться от них, он проводит процедуру продажи. Как раньше упоминалось, необходимо попросить предоставить справку, от строительного агентства.

- Можно попасть на мошенника, который с помощью связей провел процедуру продажи, а потом может выясниться, что она недействительная – она самая опасная со всех видов риска. Поэтому во время покупки необходимо обратить внимание на документацию, а еще лучше привлечь к данной процедуре опытного юриста.


Плюсы и минусы переуступки
Как и в любом другом процессе переуступка квартиры тоже складывается с минусов и плюсов.
Начнем с плюсов:
- Можно приобрести недвижимость по достаточно низкой стоимости.

- Максимально оформить квартиру в нужном для вас стиле.
- Контролировать процесс застройки.

- Вносить свои предложения в строительный процесс.

Минусы:
- Владелец во время продажи может не сказать о важной проблеме в строительстве, которая может повлечь много проблемных моментов;

- Оформление занимает много времени. Поиск некоторых документов может длительно затянуться.


Что должен знать покупатель
Покупателю перед покупкой жилья при помощи переуступки, необходимо знать ряд важных моментов:
- Обязательно проверить в порядке ли находятся необходимые документы, можно даже подключить юристов, если самостоятельно сложно разобраться с данной процедурой.

- Обязательно посетить агентство строителя. Можно даже именно здесь уточнить как работает данная организация.

- Как в целом продвигается строительство объекта, уточнить сроки сдачи.

- Проконсультироваться с опытными специалистами в области купли-продажи недвижимости.

- Ознакомиться с финансовой частью, как осуществляются вложения денежных средств и как осуществляется контроль за вложениями.

Есть также ряд и других факторов, которые рекомендуется знать, но всю информацию практически невозможно узнать, так как всегда в такой процедуре есть много неразрешимых ситуаций, которые могут иметь разную степень важности.


Как относятся к переуступке застройщики
Застройщику к процессу переуступки относятся совершенно спокойно, так как именно таким образом они еще могут заработать порядка 5 % от продаж недвижимости.
Но с другой стороны, они должны полноценно контролировать данный процесс и придают много внимания, так как любая неточность в документации может послужить большой проблемой, которая будет тормозить весь процесс строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

Налоги и переуступка прав собственности на новостройку
Как известно любые действия с продажей или оформлением глубоко контролируются нашим государством. И также стоить отметить, что налоги занимают очень важную роль и это говорит о том, что к этому действию необходимо подходить со знанием действующего законодательства.

Как уже раньше оговаривало, покупатель просто обязан заплатить государственную пошлину в соответствии с оплатой за недвижимость. Если покупатель и продавец не соблюдают данные условия, то такой договор считается недействительным и недвижимость не передается новому владельцу.


Оформление переуступки права «задним» числом
Оформление переуступки минувшей датой невозможно, последствием этого может быть:
- Привлечение к уголовной ответственности в частности продавца так, как вся документация подается в налоговую инспекцию и там уже рассматривают передачу имущественного права.

- Нотариус откажется заниматься этим делом, так как не имеет права указать недостоверную информацию в договоре.

- Такой договор считается недействительным и покупатель может лишь потерять свои средства и не получить квартиру.

- Такая процедура проходит через строительное агентство, а тут все проводится в законодательном порядке.