Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке?

Новые предложения от застройщиков в крупных городах появляются как грибы после дождя, тем не менее недвижимость на вторичном рынке пользуется стабильным спросом. Цены на жилье в новостройках постоянно растут, поэтому покупка подержанных квартир часто является хорошей и дешевой альтернативой.


Отличия вторичного и первичного рынка недвижимости
В процессе приобретения недвижимости часто возникает вопрос: выбрать квартиру на вторичном или первичном рынке. Потенциальному покупателю следует сопоставить оба варианта.

Под квартирой на вторичном рынке подразумевается недвижимость, в которой кто-то проживал или проживает на момент продажи. Неважно, когда помещение было сдано в эксплуатацию. К вторичной недвижимости может быть отнесет как дом 30-х годов, так и квартира в многоэтажке, построенной 5 лет назад.

Неоспоримым преимуществом таких помещений является их привлекательное расположение, например, рядом с историческими памятниками, университетами или крупными транспортными узлами. Застройщики, которые возводят новые кварталы, чаще всего используют пространство вдали от центра города или занимают земельные участки в пригороде.


Основные различия между первичным и вторичным рынком недвижимости:
1. Цена.
Стоимость квартиры на вторичном рынке обычно ниже, но расходы покупателя во многом зависят от локации и уровня отделки. Цена будет выше, если помещение недавно отремонтировано либо сдано в эксплуатацию несколько лет назад.
На стоимость квартиры влияет сумма, которую необходимо вложить в отделку и обустройство. Недвижимость на вторичном рынке часто готова к заселению практически сразу после покупки или после небольшого косметического ремонта. Тем временем по стандартам застройщиков новые квартиры обычно сдаются без отделки, что влечет за собой значительные затраты.

2. Расположение.
Новые квартиры часто строятся на окраинах крупных городов, тогда как предложения на вторичном рынке могут касаться объектов, расположенных в самом центре. Новостройки обычно не возводятся в старых кварталах с густой застройкой.

3. Инфраструктура.
Покупая квартиру на вторичном рынке, будущий владелец недвижимости получает доступ к хорошо налаженной и давно работающей инфраструктуре. В непосредственной близости к жилью находятся транспортные развязки, торговые точки, развлекательные центры, учебные и медицинские заведения.

Новые микрорайоны чаще всего возводятся "в глуши". Формирование инфраструктуры требует много времени. На ранних стадиях застройки жильцы сталкиваются с отсутствием дорог или освещения. Коммунальные службы могут работать с существенной задержкой. К тому же бизнес неохотно приходит в новые микрорайоны.

Таким образом, покупка квартиры на вторичном рынке имеет множество преимуществ. Например, после подписания договора и перечисления средств можно сразу же заселиться в новое жилье со всеми удобствами. Тем временем с момента ввода в эксплуатацию новостройки и до нормального налаживания инфраструктуры пройдет несколько лет, на протяжении которых придется сталкиваться с разного рода трудностями.


Преимущества и недостатки квартир на вторичном рынке
Изучая объявления, можно заметить, что стоимость квартир на вторичном рынке ниже, чем цены на новую недвижимости. Наценка зависит от качества отделки и местоположения объекта. Однако в большинстве случаев сделки по покупке подержанных квартир обходятся дешевле. Кроме того, на заключение договора требуется меньше времени, что можно считать еще одним преимуществом.

После подписания договора покупатель сразу становится собственником недвижимости на вторичном рынке. В случае покупки квартиры у застройщика на ранней стадии строительства весь процесс оформления может занять пару лет.

Преимущества вторичного рынка недвижимости:
• Нет необходимости проводить дорогостоящую отделку, если состояние квартиры удовлетворительное.
• Можно познакомиться с соседями перед покупкой.
• Отсутствие серьезных неудобства, связанные с инфраструктурой.
• Низкий риск шумного строительства новых объектов поблизости.
• Возможность заселиться сразу после покупки даже в случае ремонта.

У недвижимости на вторичном рынке имеются свои недостатки. Сложно отыскать квартиру, которая будет в полной мере соответствовать запросам покупателя. Как правило, даже в помещениях с хорошей отделкой найдется несколько недочетов.
На вторичном рынке существует конкуренциям как между покупателями, так и между продавцами. Спрос на дешевые квартиры с привлекательным месторасположением всегда завышен. Промедление с решением может привести к тому, что понравившийся объект будет продан.


Минусы вторичного рынка недвижимости:
• При покупке недвижимости на вторичном рынке нужно платить налоги.
• Сомнительный правовой статус недвижимости.
• Необходимость проверять юридическую чистоту прошлых владельцев.
• Риск скрытых поломок, технических неполадок и прочих дефектов.
• Трудности с оформлением ипотеки и кредита на покупку недвижимости.

При выборе квартиры на вторичном рынке следует внимательно проверить продавца. Этим должен заниматься квалифицированный юрист или нотариус. Внимание заслуживают вопросы, связанные с различного рода обременениями и правами собственности.

Где искать вторичное жилье?
Если решено покупать вторичную недвижимость, искать доступные предложения следует на тематических порталах и досках онлайн-объявлений. Конечно, можно опросить родственников, друзей, коллег и знакомых. Информация о продаже недвижимости часто распространяется благодаря сарафанному радио. Актуальные каталоги доступны также в риэлторских агентствах.


Для поиска квартиры на вторичном рынке необходимо:
• Проверить рекламные порталы и отраслевые сайты.
• Расспросить родственников, друзей и знакомых.
• Обратить внимание на посты в социальных сетях.
• Изучить местную прессу.
• Проверить каталоги агентств недвижимости.

Просматривая предложения о продаже на рекламных порталах, следует обратить внимание на автора. Они могут быть опубликованы владельцем недвижимости или риэлтором. Покупка квартиры через агента повлечет за собой дополнительные расходы.
Покупатель тоже может разместить объявление о поиске недвижимости или обратиться к посреднику. Услуги риэлтора придется оплатить. Агент возьмет на себе поиск, предварительно обсудив с нанимателем требования к недвижимости.


Как купить квартиру на вторичном рынке и не быть обманутым?
Недостаточно найти идеальную квартиру. После заключения сделки покупателя могут ждать неприятные сюрпризы относительно правового статуса недвижимости. Речь может идти о ситуации, когда у приобретенного имущества несколько собственников или в квартире зарегистрированы несовершеннолетние жильцы.

Одним из самых важных мероприятий при покупке недвижимости на вторичном рынке является тщательная проверка документов, которые подтвердят ее юридический статус. Договор следует заключать, когда продавец является собственником, а имущество свободно от долгов и не обременено правами третьих лиц.


В процессе приобретения квартиры на вторичном рынке нужно:
1. Подписать предварительный договор.
2. Приложить к договору протокол о техническом состоянии объекта.
3. Проверить, является ли продавец фактическим владельцем недвижимости.
4. Проверить, не имеет ли собственник действующих задолженностей.
5. Попросить справку об отсутствии зарегистрированных жильцов.
6. Запросить справки от коммунальных служб об отсутствии долгов по текущим платежам.
Перед покупкой квартиры на вторичном рынке нужно проверить все документы, связанные с объектом. Кроме сертификата, подтверждающего право собственности, продавец обязан предоставить различные справки.
Информация о недвижимости проверяется несколько раз. В безопасности сделки сначала должен убедиться риэлтор. Как правило, именно агент собирает документы. На стадии подготовки к подписанию договора юридический статус квартиры проверяет юрист или нотариус.

Продавец обязан предоставить следующие документы:
• Действующий паспорт.
• Справку о составе семьи.
• Выписку из ЕГРН.
• Правоустанавливающий документ.
• Технический паспорт.
• Письменное согласие супруга.
Основным документом, который позволит исключить какие-либо нарушения, будет выписка из ЕГРН. Если у продавца есть несовершеннолетние дети, понадобится предоставить свидетельство о рождении ребенка, а также взять разрешение органов опеки и попечительства.


Как безопасно продать квартиру на вторичном рынке?
Продавец недвижимости должен проявить осторожность, чтобы не быть обманутым. Безответственное поведение может привести к передаче прав собственности без получения финансовой компенсации. Если нужно продать квартиру, придется быть предельно осторожным.

Продавцу недвижимости на вторичном рынке нужно:
1. Подписать предварительный договор.
2. Подготовить документы для переоформления.
3. Защитить себя залогом.
Если покупатель делает оплату из собственных средств, а не за счет ипотечного кредита, стороны рассматривают возможность использования залога. Чтобы обеспечить безопасность сделки, продавец требует оплатить часть стоимости имущества.
Залог служит гарантией на случай, если покупатель захочет отказаться от заключения договора. В свою очередь продавец, который сорвал сделку, обязуется вернуть полученную сумму и выплатить компенсацию.


Квартира на вторичном рынке и ипотека
Покупка квартиры в кредит является серьезным решением с долгосрочными последствиями, поэтому нужно заранее обезопасить себя от возможных проблем. Если решено финансировать покупку недвижимости на вторичном рынке с помощью ипотеки, придется собрать необходимые документы. Кроме справки о доходах, понадобится оценка стоимости недвижимости.

Кредитную заявку нужно подать после предварительного согласования условий приобретения квартиры. Риск отказа будет высоким, потому что банки неохотно выдают кредиты на покупку вторичной недвижимости. Во избежание дополнительных расходов в предварительном договоре следует указать условие, предусматривающее возможность отказа от сделки с сохранением залога после отклонения банком заявки.

Заключив кредитный договор, стороны подписывают договор купли-продажи. На основании этого документа банк перечисляет денежные средства в пользу продавца. Кредитный договор нужно внимательно изучить перед подписанием, проверив сумму и условия платежей. Дополнительно придется учесть условия расторжения сделки.
После подписания договора купли-продажи право собственности переходит от продавца к покупателю. Предыдущий владелец больше не имеет никакого отношения к квартире. На недвижимость накладывается обременение. С этого момента недвижимость становится залогом. Если покупатель не сможет исполнять свои обязательства, банк вправе продать недвижимость.


Что делать после покупки квартиры?
Вступление в право собственности после приобретения квартиры на вторичном рынке мало чем отличается от покупки новой недвижимости. Процесс переоформления предполагает изменение информации о владельце в различных базах данных.
Собственник должен:
• Уплатить налоги и сборы.
• Зафиксировать показания счетчиков.
• Сообщить в коммунальные службы о смене владельца квартиры.
• Сообщить в управляющую компанию о количестве человек, которые будут проживать по адресу.

После вступления в права собственности можно свободно распоряжаться имуществом. Обременение действует только в случае ипотеки. Приобретенную на собственные средства квартиру можно заложить, застраховать, подарить или повторно выставить на продажу.


Заключение
Покупка квартиры на вторичном рынке дает много преимуществ, но этот процесс также связан с различными рисками. Планируя приобрести недвижимость, нужно в первую очередь обратить внимание на цену. К стоимости новой квартиры часто приходится добавить расходы на ремонтно-отделочные работы.

Преимуществом первичного рынка недвижимости является лучшее техническое состояние зданий. У покупателя есть возможность обустроить квартиру в новостройке по своему вкусу. Однако с инфраструктурой в новых микрорайонах могут быть серьезные проблемы, которые удастся решить лишь через несколько лет после заселения.

Таким образом, не существует однозначного ответа на вопрос, стоит ли покупать квартиру на вторичном рынке. Независимо от параметров недвижимости, необходимо тщательно проверить все документы, хладнокровно взвесив все "за" и "против".