Статьи о недвижимости Новосибирска, Новосибирской области и России — аналитика, прогнозы, советы экспертов, статьи о новостройках, вторичной недвижимости, ипотеке

Как приобрести квартиру: пошаговая инструкция

Покупка квартиры — процесс не такой уж и простой, как кажется на первый взгляд, потому что требует огромное количество времени и финансов. Перед тем, как решиться приобрести квартиру, нужно выбрать подходящий для себя рынок недвижимости. Он бывает либо первичным, либо вторичным.



Первый тип рынка недвижимости предлагает квартиры в новостройках и строящихся домах. Они, как правило, примерно на 10% дешевле, чем готовое жилье со всей необходимой инфраструктурой. Сэкономить деньги на покупке недвижимости можно и с использованием программ льготной ипотеки. Тем не менее, важно понимать, что приобретенная квартира в недавно построенном доме требует значительных финансовых инвестиций в обустройство и ремонт.

На вторичном рынке продаются готовые квартиры, стоимость которых выше, чем новостроек. К тому же на такое жильё распространяется мизерное количество ипотечных программ с государственной поддержкой, в отличие от квартир из первичного рынка.
Не опасно ли покупать квартиру в доме, находящемся в процессе строительства?
Согласно изменениям в законодательстве, покупка недвижимости в строящихся многоэтажках не несёт практически никаких рисков для людей, потому что в случае некачественной работы застройщика покупатель имеет право вернуть потраченные на строительство денежные средства, а в более трудных ситуациях — получить помощь от государства в виде компенсации.



Положительные и негативные стороны приобретения квартиры в новопостроенном доме
Покупка квартиры, находящейся на стадии строительства, позволяет не только приобрести жилье в новом, комфортном и модернизированном доме, но и сэкономить деньги, как упоминалось ранее. В чем заключаются недостатки такого типа жилья, так это в возможной задержке застройщиком срока сдачи жилья, или же в несоответствии построенного дома изначальному проекту.



Как выбрать хорошую квартиру и не прогадать?
Чтобы не ошибиться при выборе подходящей для себя квартиры, нужно следовать нескольким рекомендациям:
1. Трезво оценить свои финансовые возможности, ведь, как известно, покупка недвижимости — удовольствие не из дешёвых. В первую очередь, надо определить сумму, которая будет вкладываться в улучшение условий для проживания. Квартиру можно взять и в ипотеку, однако перед этим стоит внимательно изучить предлагаемые ипотечные программы. Узнать приблизительную цену квартиры можно, умножив сумму ежемесячной платёжки по кредиту (которая, кстати, не должна быть больше, чем 40% среднемесячного семейного дохода) на 20 — количество лет, выделенных на погашение ипотеки.

2. Осмотреть местоположение дома, где располагается квартира. Чистые и опрятные подъезды, новые лифты, присутствие консьержа, наличие детской площадки и парковки во дворе, хорошая инфраструктура — эти аспекты делают проживание в квартире намного комфортнее.

3. Осмотреть квартиру. Проверить невредимость стен и уровень звукоизоляции. Разузнать, не проводились ли в помещении капитальные перепланировки ввиду переноса санузла в другое место или разрушения/добавления стены между балконом и комнатой, что строго запрещено правилами строительства. К примеру, если человек будет жить в квартире с подобного рода перестройками и вдруг захочет её продать, то его, скорее всего, заставят заплатить штраф и восстановить разрушенное.


Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
Более низкую стоимость имеет квартира, находящаяся на первом и последнем этаже многоэтажки и расположенная на окраине города в районе со слабо развитой инфраструктурой и невысоким качеством условий для жизни. Следует с предельной осторожностью относиться к объявлениям о продаже жилья, цена которого на 20 % ниже средней рыночной. Без надёжного посредника такие предложения лучше вообще игнорировать поскольку существует огромная вероятность стать жертвой аферистов и нарваться на неприятности.

Способы приобретения недвижимости
Наиболее распространенная форма приобретения жилья — договор о купли и продажи. Заключать такой договор можно без нотариального заверения, если не брать во внимание договора с долевой собственностью, участие лиц до 18 лет и граждан с ограниченной дееспособностью, а также открытие ипотечного кредита. Чтобы получить право собственности на квартиру, подписанный договор следует отправить в Росреестр на рассмотрение.

Ещё один метод покупки жилья — заключение договора о долевом строительстве. Покупатель после подписания всех бумаг обязывается инвестировать деньги в постройку ещё не законченного дома. По окончанию строительных работ девелоперская компания предоставляет покупателю квартиру со всеми указанными в сделке параметрами — номером этажа, размерами, планировкой, кол-вом жилых комнат.


Виды предлагаемых ипотечных программ
Приобрести квартиру с помощью ипотечных программ можно и на первичном, и на вторичном рынках недвижимости. Единственное отличие: в готовую квартиру можно поселиться сразу после её приобретения, а в ситуации с жильем в новостройке придется немного подождать, пока строительная компания не введёт дом в эксплуатацию.

Сегодня граждане РФ имеют доступ к множеству льготных программ по ипотеке, позволяющих получить кредит на выгодных условиях:
1. Ипотека с государственной поддержкой — программа, позволяющая людям взять кредит на готовое или недостроенное жильё под семь процентов, не больше;
2. «Ипотека для семьи» — программа, с помощью которой молодые семейные пары с детьми смогут приобрести квартиру по ставке до шести процентов.
3. Дальневосточная ипотека. Семьи, планирующие жить в Дальневосточном округе РФ, имеют возможность получить кредит на покупку жилья в новой многоэтажке в городе, или же на возведение частного дома в сельской местности.


Как получить квартиру с использованием ипотеки
После осмотра жилья и убеждения в надёжности компании-девелопера можно приступать к выбору банка для оформления кредита. Определяющую роль в этом процессе играет уровень процентных ставок: чем ниже процент, тем лучше. Покупателю, использующему программу с поддержкой от государства, следует выбирать банки, которые дают льготные кредиты.

Во всех остальных случаях нужный вариант подбирается согласно условиям рынка. Суму месячного платежа определяет процентная ставка, первый взнос, сумма кредита и количество времени, выделенного на погашение. При желании уменьшить ежемесячный платеж покупатель должен постараться сделать максимальный первый взнос. Важно помнить, что без предоставления всей необходимой документации оформить ипотеку невозможно.



Список документов, требуемых для открытия ипотеки, выглядит примерно так:
· Документы, подтверждающие личность (обычный и заграничный паспорта, военное и(или) водительское удостоверение, военный билет, СНИЛС);
· Документальное подтверждение материального благополучия и наличия постоянного места работы (справка формы 2-НДФЛ — для простых работников, декларация о налогах — для бизнесменов);
· Документы на квартиру (план и описание помещения, отчёт о цене жилья);
· Документальное подтверждение первого взноса (выписка из банка, сертификат на жильё, свидетельство о праве на субсидии и т.д.)


Пакет документов собран, заявка в банк подана, кредит одобрен. Что делать дальше?
Далее следует внимательно прочитать кредитный договор, где показана кредитная сумма, размер процентных ставок, а также сроки и порядок выдачи кредита заёмщику и уплаты месячных платёжек.



Следующий шаг — оформление права собственности. Для этого в Российский реестр отправляется договор о купли-продажи жилья вместе с соответствующей документацией. Пройти процедуру регистрации можно самостоятельно, воспользовавшись услугами директора банка, специалистов МФЦ или региональных подразделений Росреестра. Покупатель становится законным владельцем квартиры тогда, когда данные о праве собственности вносятся в Единый госреестр недвижимости. Единственное «но»: пока заёмщик не погасит ипотечный кредит, квартира остаётся в залоге. Да, хозяин может проживать в ней, однако другие операции с объектом (к примеру, прописка в нём членов семьи, родственников, друзей или знакомых) проделываются исключительно по согласию банка.


Существуют ли какие-либо альтернативные варианты ипотеке?
Приобрести квартиру можно и без открытия ипотеки, заключив рентный договор. Он подразумевает передачу хозяином своего имущества другим людям взамен на регулярные выплаты и содержание.
Разновидности договоров ренты
Существует три вида рентных сделок:
· Сделка регулярной ренты;
· Сделка пожизненной ренты;
· Сделка посмертного содержания с иждивением.
Под первым договором подразумевают постоянную выплату денег получателю ренты в качестве обмена на его имущество, под вторым — ежемесячное перечисление определенной суммы денег собственнику квартиры, а под третьим — пожизненную выплату денег получателю + полное его содержание.


Пакет документов, необходимых для оформления рентного договора
Чтобы заключить договор ренты с передачей недвижимости другой стороне, владельцу необходимо собрать следующие бумаги;
· Паспорта всех лиц, участвующих в сделке:
· Документы, свидетельствующие о праве собственности на недвижимость;
· Документ, содержащий ФИО всех прописанных в квартире лиц;
· Подтверждение наличия или отсутствия долгов по коммуналке;
· Письменное согласие супруга-получателя (если он не принимает участие в рентной сделке о передачи жилья, купленного в браке);
· Заявление о регистрации перехода прав на недвижимое имущество государством, которое выдаётся на руки в Росреестре;
· Квитанция об оплате государственной пошлины.
При этом договор надо обязательно удостоверить в нотариальной конторе.


Проверка квартиры на юридическую чистоту: что для этого нужно?
Чтобы убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости, покупатель должен обратиться к владельцу с просьбой предоставить всю необходимую жилищную документацию. Особое внимание стоит уделить на следующие бумаги:
· Выписной документ из Единого госреестра недвижимости, либо свидетельство о регистрации прав на владение.
· Документацию, которая использовалась для регистрации прав на жильё;
· Документацию из БТИ, с помощью которой можно проверить, проводилось ли противозаконное переустройство помещения;
· Документ удостоверения личности продавца.
После проверки квартиры на юридическую чистоту нужно также увериться в честности продавца. Следует запросить у него такие документы:
· Паспорт;
· Доказательство психической устойчивости и дееспособности продавца в виде справок из психоневрологического и наркологического диспансеров;
· Согласие партнёра по браку на продажу квартиры, заверенное печатью нотариуса.
Кроме того, покупателю необходимо проверить, не было ли у продавца криминального прошлого, а также убедиться, что продающаяся квартира не погрязла в долгах по коммунальным услугам.


Составление договора о купли-продажи
При оформлении такого договора указываются следующие элементы:
· Стоимость апартаментов;
· Местонахождение (страна, город, улица/проспект/площадь, номер дома, этаж);
· Информация о техническом состоянии помещения;
· Список лиц, обладающих правом пользования объектом;
· Срок уплаты средств за квартиру её бывшему собственнику;
· Срок передачи продавцом ключей от квартиры покупателю;
· Сроки и алгоритмы заключения акта приёма и передачи недвижимости.

Формы оплаты недвижимости
Процедура оплаты недвижимости, как правило, указывается в договоре о купле-продажи и делится на четыре вида:
1. Наличный расчёт: продавец пишет расписку о получении средств.
2. Банковский перевод.
3. Аренда депозитарной ячейки банка.
4. Банковский аккредитив (аналогичный вариант депозитарной ячейке. Контроль за выполнением прописанных в договоре требований берут на себя сотрудники банковского отделения).


Порядок действий при получении налоговый вычета после покупки жилья
Владелец купленной недвижимости имеет возможность вернуть себе часть денег в виде вычета налогов. Для этого от налогоплательщика потребуется:
1. Правильно заполнить налоговую декларацию формы 3-НДФЛ;
2. Взять в бухгалтерии справку формы 2-НДФЛ с указанными суммами начисленных и уплаченных налогов в течение года;
3. Подготовить ксерокопии брачного свидетельства, документальных доказательств права на квартиру, а также документов о расходах налогоплательщика в период покупки жилищного объекта и уплате процентов по кредиту;
4. Предоставить письменное заявление о договоренности лиц, заключивших сделку о распределении суммы налогового вычета между супругами;
5. Подать в местную налоговую службу заполненную декларацию по налогам вместе с комплектом копий всех необходимых документов.
В результате налогоплательщику придёт оповещение о вычете из налоговой службы, которое нужно будет сразу показать работодателю: тогда из его заработной платы перестанут высчитывать походной налог до тех пор, пока лимит не будет исчерпан.